Wasserschaden für Regensburg: Ursache, Leckortung, Trocknungskonzept

Bei einem Wasserschaden zählen die ersten Tage. Wasser verteilt sich in der Konstruktion schneller, als man es sieht: unter dem Estrich, in der Dämmschicht, in der Auffüllung einer Holzbalkendecke, entlang von Installationsschlitzen. Was an der Decke als handtellergroßer Fleck erscheint, ist im Bauteil oft schon mehrere Quadratmeter groß. Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger mit Sitz in 95448 Bayreuth kläre ich für Regensburg Ursache und Umfang eines Wasserschadens, ordne die Leckstelle, erfasse die Durchfeuchtung messtechnisch und lege fest, wie getrocknet und saniert werden muss.

Das Entscheidende dabei: Ursache zuerst, Trocknung danach. Wer trocknet, ohne die Quelle zu kennen, trocknet gegen ein laufendes Leck an.

Typische Ursachen für Regensburg

Alternde Leitungen im Bestand

In den Gründerzeitquartieren, etwa im Ostenviertel, im Kasernenviertel oder für Kumpfmühl, und in den Siedlungsbeständen der Nachkriegsjahre, etwa für die Konradsiedlung, liegen Installationen, die ihre technische Lebensdauer erreicht oder überschritten haben. Verzinkte Stahlleitungen korrodieren von innen, Kupferleitungen entwickeln Lochfraß, Verbindungen und Bögen ermüden. Solche Schäden beginnen meist nicht mit einem Knall, sondern mit einer feinen Undichtigkeit, die über Monate Wasser in die Wand abgibt.

Hochwasser, Grundwasser und Rückstau

Regensburg liegt an Donau und Regen. Beim Hochwasser 2013 erreichte die Donau rund 6,81 Meter, den höchsten Stand seit über 130 Jahren, 1988 stand Stadtamhof vollständig unter Wasser, und für Reinhausen und Weichs entsteht eine über 600 Meter lange Hochwasserschutzwand für rund 8.000 Menschen. Im Untergrund des Donautals stehen mächtige Kiese mit einem gut durchlässigen Grundwasserleiter an. Steigt der Pegel, steigt das Grundwasser mit und drückt gegen Kellersohle und Kellerwand, deren Abdichtung häufig nie für diesen Lastfall ausgelegt war.

Hinzu kommt der Rückstau. Bei Starkregen kann die Kanalisation überlastet werden, und ohne funktionierende Rückstausicherung steht das Abwasser in tiefliegenden Räumen. Dieser Schaden ist ungleich unangenehmer als klares Leitungswasser, weil er die Bauteile mikrobiell belastet.

Gewölbekeller und historische Konstruktionen

Unter der Altstadt, deren Ensemble mit Stadtamhof seit 2006 UNESCO-Welterbe ist und 984 Einzeldenkmäler umfasst, liegen Gewölbekeller, die oft mehrere Geschosse tief reichen. Wasser, das dort ankommt, verteilt sich über die Kellerlandschaft und dringt in Bruchsteinmauerwerk ein, das große Wassermengen aufnehmen und nur langsam wieder abgeben kann. Trocknungszeiten, die bei einer modernen Wand in Wochen gerechnet werden, gehen hier in Monate. Wer hier mit Standardtrocknung und Standardfristen arbeitet, verfehlt das Ziel.

Bauliche Ursachen

Nicht jeder Wasserschaden kommt aus einer Leitung. Undichte Dachanschlüsse, mangelhaft abgedichtete Balkone und Terrassen, fehlerhafte Fensteranschlüsse und Abdichtungen, die für die falsche Wassereinwirkungsklasse ausgelegt wurden, führen ebenfalls Wasser in die Konstruktion. Dann liegt kein Versicherungsfall im Sinne eines Leitungswasserschadens vor, sondern ein Baumangel, und das ist rechtlich und wirtschaftlich ein anderer Sachverhalt.

Leckortung: erst suchen, dann öffnen

Ziel ist es, die Schadensstelle so genau einzugrenzen, dass nur dort geöffnet wird, wo es sein muss. Dafür stehen mehrere Verfahren zur Verfügung, die ich je nach Bauteil und Schadensbild kombiniere:

• Feuchtemessung und Feuchtekartierung, um die Verteilung der Durchfeuchtung zu erfassen und den Schwerpunkt zu finden
• Thermografie, um Temperaturunterschiede an Oberflächen sichtbar zu machen, etwa den Verlauf einer warmen Leitung oder die Verdunstungskälte einer feuchten Zone
• Akustische Ortung, um Fließ- und Austrittsgeräusche unter Druck stehender Leitungen zu lokalisieren
• Tracergas, um bei drucklosen oder schwer zugänglichen Leitungen die Austrittsstelle zu finden
• Endoskopie über kleine Bohrungen, um Hohlräume und Dämmschichten zu beurteilen, ohne großflächig zu öffnen
• Druckprüfung von Leitungsabschnitten, um die betroffene Leitung einzugrenzen

Erst wenn die Quelle steht, folgt die Frage nach dem Umfang. Bei einem schwimmenden Estrich etwa entscheidet die Feuchte in der Dämmschicht darunter, ob eine Dämmschichttrocknung genügt oder ob der Aufbau geöffnet werden muss. Diese Frage ist teuer, wenn man sie falsch beantwortet, und sie lässt sich nur mit Messwerten beantworten, nicht mit Erfahrungswerten.

Trocknungskonzept statt Standardaufbau

Ein Trocknungskonzept legt fest, welche Bauteile getrocknet werden, mit welchem Verfahren, über welchen Zeitraum und mit welchen Zielwerten. Es benennt außerdem die Kontrollmessungen, mit denen der Erfolg belegt wird. Ohne diese Zielwerte lässt sich am Ende nicht sagen, ob das Bauteil wirklich trocken ist, und genau darüber entsteht später Streit, wenn ein Bodenbelag verlegt wurde und nach Monaten Schimmel darunter auftritt.

Bei historischer Substanz gilt zusätzlich: Bruchsteinmauerwerk in Kalkmörtel lässt sich nicht beliebig schnell und beliebig scharf trocknen. Zu aggressive Trocknung treibt Salze an die Oberfläche und schädigt Putze und Fassungen. Bei Baudenkmälern sind Eingriffe zudem nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz erlaubnispflichtig. Auch das gehört in ein Konzept, das trägt.

Folgeschäden, die zu spät bemerkt werden

Ein Wasserschaden ist selten mit dem Trocknen erledigt. In der Konstruktion arbeitet er weiter, wenn er nicht vollständig erfasst wurde.

• Schimmel bildet sich in durchfeuchteten, schlecht belüfteten Bereichen bereits nach wenigen Tagen, häufig verdeckt unter Estrich, hinter Vorsatzschalen oder in Dämmschichten
• Holzzerstörende Pilze und Insekten finden in dauerhaft feuchten Balkenlagen ideale Bedingungen, mehr dazu auf der Seite zu Holzschädlingen
• Salzausblühungen treten auf, wenn Wasser bauschädliche Salze im Mauerwerk mobilisiert und diese an der Oberfläche auskristallisieren, was Putz absprengt
• Korrosion an Bewehrung, Ankern und Stahlbauteilen, insbesondere wenn das Wasser Chloride mitgeführt hat
• Heizöl aus überfluteten Tanks ist der schwerste denkbare Fall, weil Öl tief ins Mauerwerk einzieht und mit einer Trocknung nicht zu beheben ist

Deshalb gehört zu jeder Wasserschadenbegutachtung die Frage, welche Bauteile in welcher Tiefe betroffen sind und ob die geplante Trocknung diese Bereiche überhaupt erreicht. Eine Dämmschicht unter dem Estrich lässt sich nicht durch Aufstellen eines Raumtrockners entfeuchten.

Ein Beispiel aus der Praxis

In einer Erdgeschosswohnung trat an einer Innenwand ein feuchter Streifen auf. Die Trocknungsfirma stellte Geräte auf, nach drei Wochen war die Wand oberflächlich trocken, wenige Wochen später zeigte sich der Fleck erneut. Die Untersuchung ergab, dass die Feuchtequelle nicht in der Wohnung lag, sondern in einer undichten Verbindung im Steigstrang des Nachbargeschosses. Das Wasser lief entlang der Leitung nach unten und trat erst dort aus, wo der Putz es sichtbar machte. Getrocknet worden war also die Auswirkung, nicht die Ursache. Nach der Reparatur der Leitung und einer gezielten Dämmschichttrocknung war der Schaden erledigt.

Wasserschaden beim Immobilienkauf

Ein reparierter Wasserschaden ist kein Ausschlusskriterium, ein verschwiegener schon. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sehe ich mir deshalb genau die Stellen an, an denen frisch gestrichen, neu verputzt oder neu verkleidet wurde. Frische Farbe an einer einzelnen Wand im Keller, ein neuer Bodenbelag in nur einem Raum, eine abgehängte Decke ohne erkennbaren Grund: Das sind Hinweise, denen eine Feuchtemessung nachgeht. Da die Gewährleistung beim Kauf einer gebrauchten Immobilie in aller Regel vertraglich ausgeschlossen wird, tragen Sie den Schaden nach der Unterschrift allein. Details dazu auf der Seite Hauskaufberatung.

Was Sie sofort tun sollten

• Wasserzufuhr abstellen, wenn ein Leitungsschaden vorliegt, und den Bereich stromlos schalten, sofern Gefahr besteht
• Zustand fotografisch dokumentieren, bevor geräumt oder geöffnet wird
• Schaden umgehend der Versicherung melden
• Keine Bauteile eigenmächtig großflächig öffnen und keine Beweise entsorgen
• Bei Rückstau oder Hochwasser Kontakt mit belastetem Wasser vermeiden und Schutzmaßnahmen beachten
• Vor Beauftragung einer Trocknung die Ursache klären lassen

Versicherung: der Umfang ist Verhandlungssache

Die Gebäudeversicherung reguliert in der Regel Leitungswasserschäden, während Schäden aus Hochwasser und Rückstau in die Elementarschadenversicherung fallen, sofern eine solche vereinbart ist. Baumängel sind kein Versicherungsfall. Häufig streiten die Beteiligten weniger über das Ob als über das Ausmaß, also darüber, welche Bauteile ausgebaut, welche getrocknet und welche wiederhergestellt werden. Eine belastbare, messtechnisch gestützte Bauschaden-Dokumentation ist an dieser Stelle das wirksamste Mittel, und wenn es streitig bleibt, wird daraus eine Beweissicherung.

Unabhängig von Trocknungs- und Sanierungsfirmen

Ich bin an keinen Sanierungsbetrieb, keine Trocknungsfirma und keine Versicherung gebunden. Ich verdiene nicht an aufgestellten Geräten und nicht an ausgebauten Estrichen. Wenn eine Dämmschichttrocknung genügt, sage ich das. Wenn der Aufbau raus muss, sage ich das ebenso. Was danach an Feuchte- und Schimmelfragen offen bleibt, kläre ich im Rahmen der Feuchte- und Schimmelbegutachtung. Eine Übersicht meiner Leistungen und den Rahmen der Beauftragung finden Sie unter Kosten. Bei einem akuten Schaden melden Sie sich bitte umgehend über die Kontaktseite.

Häufig gestellte Fragen