Bei Gebäuden für Regensburg gibt es zwei Sorten von Zahlen: die, die im Exposé stehen, und die, die stimmen. Für jede Sanierung, jeden Umbau, jede Wohnflächenabrechnung und jede Teilung braucht es belastbare Maße. Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger mit Sitz in 95448 Bayreuth erstelle ich Bauaufmaße, Bestandspläne und Flächenberechnungen für Regensburg. Amtliche Grenz- und Katastervermessungen bleiben den öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren vorbehalten. Alles, was das Gebäude selbst betrifft, seine Geometrie, seine Flächen, seine Verformungen, nehme ich auf.
Warum ein Aufmaß für Regensburg besonders anspruchsvoll ist
In einem Neubau ist das Aufmaß eine Fleißaufgabe. In einem Haus, dessen Kern aus dem 13. Jahrhundert stammt, ist es eine Disziplin für sich. Die Altstadt von Regensburg ist die größte erhaltene mittelalterliche Altstadt Deutschlands, und die Häuser dort sind über Jahrhunderte gewachsen. Es gibt keine rechten Winkel, keine geraden Wände, keine einheitlichen Wandstärken und keine durchgehenden Geschosshöhen. Wände sind unterschiedlich dick, Decken hängen durch, Fußböden fallen ab, Anbauten wurden gegen bestehende Mauern gesetzt, Öffnungen zugesetzt und neu gebrochen.
Ein Aufmaß, das solche Gebäude als Rechtecke abbildet, ist wertlos. Wer auf Basis eines geschönten Plans einen Innenausbau plant, stellt auf der Baustelle fest, dass das Bauteil nicht passt, und zahlt jede Abweichung als Nachtrag. Für historische Substanz erstelle ich deshalb ein verformungsgerechtes Aufmaß, das die tatsächliche Geometrie mit ihren Abweichungen abbildet, statt sie wegzurechnen.
Meine Leistungen im Bereich Vermessung
Bauaufnahme und Bestandsplan
Für viele Bestandsgebäude für Regensburg existieren keine brauchbaren Pläne. Was in der Bauakte liegt, ist häufig der genehmigte Zustand von vor sechzig Jahren, nicht der gebaute und schon gar nicht der heutige. Ich nehme das Gebäude auf und erstelle Grundrisse, Schnitte und Ansichten, die den tatsächlichen Bestand zeigen. Dieser Plan ist die Grundlage für jede Planung, für Ausschreibungen, für Statiker und Architekten und für die Kommunikation mit Behörden.
Wohn- und Nutzflächenberechnung
Wohnflächen werden nach der Wohnflächenverordnung berechnet, Nutz- und Grundflächen nach DIN 277. Beide Verfahren führen zu unterschiedlichen Zahlen, und beide werden in der Praxis regelmäßig durcheinandergebracht. Besonders fehleranfällig sind Räume mit Dachschrägen, die je nach lichter Höhe voll, zur Hälfte oder gar nicht angerechnet werden, sowie Balkone, Loggien und Terrassen mit ihrer anteiligen Anrechnung. In Altbauwohnungen für Regensburg, etwa in den Gründerzeithäusern im Ostenviertel oder in Kumpfmühl, kommen Erker, Nischen und schräge Wände hinzu. Abweichungen zwischen der angegebenen und der tatsächlichen Fläche sind hier eher die Regel als die Ausnahme.
Aufmaß für Handwerk und Bauleistungen
Ein Aufmaß dient auch der Abrechnung. Wenn Fläche und Menge zwischen Auftraggeber und Handwerker strittig sind, klärt ein neutrales Aufmaß nach den anerkannten Aufmaßregeln, was tatsächlich geleistet wurde. Das ist besonders im Altbau relevant, wo Abzüge für Öffnungen und Zuschläge für Anschlussarbeiten regelmäßig zu Streit führen.
Verformungsdokumentation
Bei Verdacht auf Setzungen oder auf ein arbeitendes Tragwerk erfasse ich Lotabweichungen, Durchbiegungen und Neigungen und dokumentiere sie in einem Messprotokoll. Wiederholte Messungen über einen definierten Zeitraum zeigen, ob eine Bewegung noch stattfindet oder zur Ruhe gekommen ist. Das ist die messtechnische Grundlage jeder seriösen Rissbewertung, siehe auch Bewertung von Bauschäden.
Typische Anlässe für Regensburg
Immobilienkauf und Wohnflächenkontrolle
Der Kaufpreis wird bei Wohnungen faktisch über die Fläche gebildet. Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der ausgewiesenen ab, verhandeln Sie über eine Größe, die es nicht gibt. Gerade in Dachgeschosswohnungen und in Altbauten ist eine Kontrolle vor der Unterschrift sinnvoll, gern zusammen mit der Hauskaufberatung.
Mietverhältnis und Nebenkosten
Die Wohnfläche ist die Rechengröße für Miete und für die Umlage der Betriebskosten. Weicht sie erheblich von der im Vertrag genannten Fläche ab, hat das rechtliche Folgen. Ein neutrales Aufmaß schafft hier eine belastbare Grundlage, auf die sich beide Seiten stützen können.
Umbau, Dachausbau und Aufstockung
Vor jedem Umbau braucht es einen Bestandsplan. Wer im Altbau einen Dachausbau plant, muss die tatsächlichen lichten Höhen kennen, denn sie entscheiden über die anrechenbare Wohnfläche und über die Genehmigungsfähigkeit. In den Villen und Altbauten von Kumpfmühl und in den Gründerzeithäusern der Vorstädte ist der Dachausbau ein Dauerthema, und er scheitert regelmäßig an Maßen, die niemand vorher geprüft hat.
Teilung, Erbfall und Eigentümergemeinschaft
Bei Teilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum, bei einer Erbauseinandersetzung oder bei der Neufestlegung von Miteigentumsanteilen sind belastbare Flächenangaben unverzichtbar. Streit in Eigentümergemeinschaften entsteht häufig an genau dieser Stelle, weil historische Flächenangaben nie geprüft wurden.
Dokumentation historischer Substanz
Für Gebäude in der Altstadt und in Stadtamhof ist ein verformungsgerechtes Aufmaß häufig Voraussetzung für die Abstimmung mit der Denkmalbehörde. Es dokumentiert den Bestand mit seinen Unregelmäßigkeiten und ist zugleich eine Bestandssicherung: Was einmal maßhaltig erfasst ist, bleibt auch dann nachvollziehbar, wenn ein Bauteil später verloren geht.
Ein Beispiel aus der Praxis
Eine Käuferin ließ vor dem Erwerb einer Dachgeschosswohnung in einem Gründerzeithaus die Wohnfläche prüfen. Im Exposé und im Entwurf des Kaufvertrags war eine Fläche angegeben, die deutlich über dem lag, was die Aufnahme ergab. Die Ursache war banal und typisch: Die Flächen unter den Dachschrägen waren voll angerechnet worden, obwohl große Teile eine lichte Höhe von unter zwei Metern aufwiesen und damit nach der Wohnflächenverordnung nur zur Hälfte oder gar nicht zählen. Dazu kam ein Kellerraum, der als Wohnfläche geführt wurde, obwohl er dafür weder genehmigt noch geeignet war. Die tatsächliche Wohnfläche lag erheblich unter der ausgewiesenen. Die Käuferin hatte damit eine belastbare Grundlage für die Verhandlung, und zwar vor der Unterschrift, nicht danach.
Messverfahren und Genauigkeit
Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt vom Zweck ab. Für Flächenberechnungen und einfache Bestandsaufnahmen genügt in der Regel das Handaufmaß mit Laserdistanzmesser, ergänzt um die Kontrolle der Rechtwinkligkeit über Diagonalen. Für komplexe historische Geometrien und für die Dokumentation von Verformungen sind Verfahren erforderlich, die Punkte im Raum erfassen und nicht nur Strecken zwischen zwei Wänden. Entscheidend ist in jedem Fall, dass Messverfahren, Messpunkte und Toleranzen im Ergebnis dokumentiert sind. Eine Zahl ohne Angabe, wie sie zustande kam, ist im Streitfall wertlos, weil sie nicht überprüfbar ist.
Wichtig ist außerdem die Abgrenzung: Ein Aufmaß bildet den Bestand ab. Es sagt nichts darüber aus, ob dieser Bestand genehmigt ist. Wenn ich bei der Aufnahme feststelle, dass Räume ausgebaut wurden, die in der Bauakte nicht als Aufenthaltsräume geführt sind, weise ich darauf hin, denn diese Frage entscheidet mit über den Wert und über die Nutzbarkeit einer Immobilie.
Ablauf einer Vermessung
Zuerst klären wir den Zweck, denn davon hängt die Methode ab. Für eine Flächenberechnung genügt ein anderes Vorgehen als für einen Bestandsplan, der einer Planung zugrunde liegen soll. Beim Ortstermin nehme ich das Gebäude auf, prüfe Raumgeometrien, Wandstärken, Höhen, Öffnungen und Anschlüsse und dokumentiere Abweichungen von der Rechtwinkligkeit. Anschließend werte ich die Messdaten aus und erstelle Plan und Berechnung mit Angabe des verwendeten Verfahrens und der zugrunde gelegten Regelwerke, damit die Zahlen nachvollziehbar und überprüfbar sind.
Aufmaß und Sanierungsplanung gehören zusammen
Ein Bestandsplan ist keine Fleißarbeit für die Schublade. Er ist die Grundlage, auf der ein Statiker rechnet, ein Architekt plant und ein Handwerker kalkuliert. Wenn dieser Plan nicht stimmt, stimmt keine Kalkulation, die darauf aufbaut. Ich erlebe regelmäßig, dass in einer Sanierung die ersten Nachträge deshalb entstehen, weil die tatsächlichen Maße von den angenommenen abweichen und Bauteile nachgearbeitet werden müssen. Wer vor der Planung aufmisst, spart diesen Posten. Bei Sanierungsvorhaben verbinde ich das Aufmaß deshalb häufig mit der Sanierungsberatung, weil Geometrie und Bauzustand ohnehin am selben Objekt erfasst werden.
Unabhängig und nachvollziehbar
Ich bin an keinen Makler, keinen Bauträger und kein Bauunternehmen gebunden. Meine Flächenangaben sind deshalb nicht am gewünschten Ergebnis orientiert, sondern am Gebäude. Wo eine amtliche Vermessung erforderlich ist, etwa bei Grenzfragen oder bei der Einmessung eines Neubaus im Liegenschaftskataster, sage ich Ihnen das offen und verweise auf den zuständigen Vermessungsingenieur. Für alles Übrige erreichen Sie mich über die Kontaktseite. Mein Leistungsspektrum und den Rahmen der Beauftragung unter Kosten finden Sie auf den entsprechenden Seiten.
Häufig gestellte Fragen
Führen Sie auch amtliche Grenzvermessungen für Regensburg durch?
Nein. Grenz- und Katastervermessungen sowie die Gebäudeeinmessung im Liegenschaftskataster sind hoheitliche Aufgaben und den öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren und den Vermessungsämtern vorbehalten. Ich übernehme das Gebäudeaufmaß, Bestandspläne, Flächenberechnungen und Verformungsdokumentationen.
Warum weicht die tatsächliche Wohnfläche so häufig von der Angabe ab?
Weil unterschiedliche Regelwerke verwechselt werden und weil Dachschrägen, Balkone, Erker und Nischen falsch angerechnet werden. Die Wohnflächenverordnung und die DIN 277 führen zu unterschiedlichen Zahlen. In Altbauten und Dachgeschosswohnungen für Regensburg sind Abweichungen deshalb eher die Regel als die Ausnahme.
Was ist ein verformungsgerechtes Aufmaß?
Es bildet die tatsächliche Geometrie eines Gebäudes ab, einschließlich schiefer Wände, unterschiedlicher Wandstärken, durchhängender Decken und fehlender rechter Winkel. In der Altstadt für Regensburg ist das die einzig brauchbare Form der Bauaufnahme, weil ein idealisierter Plan auf der Baustelle nicht passt und jede Abweichung später als Nachtrag abgerechnet wird.
Welche Unterlagen sollte ich zum Ortstermin bereithalten?
Alles, was vorhanden ist: Baupläne, Baugenehmigung, Teilungserklärung, Aufteilungsplan, frühere Flächenberechnungen, Miet- oder Kaufvertrag mit Flächenangabe sowie Nachweise über Umbauten. Fehlen die Unterlagen, ist das kein Hindernis, denn das Aufmaß erfolgt am Objekt. Vorhandene Pläne beschleunigen die Arbeit aber und zeigen, wo im Lauf der Zeit vom genehmigten Zustand abgewichen wurde.
Kann ich die Flächenberechnung im Streitfall verwenden?
Ja. Ich dokumentiere Messverfahren, Messpunkte und das zugrunde gelegte Regelwerk, sodass die Berechnung nachvollziehbar und überprüfbar ist. Damit ist sie in Auseinandersetzungen über Mietfläche, Betriebskosten oder Kaufpreis als Beweismittel verwertbar.
Wie lange dauert ein Aufmaß für ein Einfamilienhaus?
Für die reine Flächenberechnung genügt in der Regel ein Ortstermin von wenigen Stunden. Ein vollständiger Bestandsplan mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten braucht mehr Zeit, im Altbau mit unregelmäßiger Geometrie deutlich mehr als im Neubau. Den Aufwand stimme ich vorab mit Ihnen ab.