Beratung beim Hausneubau für Regensburg: Baugrund, Bauvertrag, Bauqualität

Der Hausbau ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens, und sie treffen dabei Entscheidungen auf einem Gebiet, auf dem sie keine Fachleute sind. Genau das nutzt die Baubranche nicht immer zum Vorteil des Bauherrn. Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger mit Sitz in 95448 Bayreuth begleite ich Bauherren für Regensburg von der Grundstücksbewertung über die Prüfung von Baubeschreibung und Bauvertrag bis zur Kontrolle auf der Baustelle. Ich baue nicht, ich verkaufe kein Haus und ich vermittle keine Firmen. Ich prüfe.

Das Grundstück: der Baugrund entscheidet mit

Regensburg liegt an einer geologischen Nahtstelle. Nordwestlich beginnt die Fränkische Alb mit ihren Jurakalken, nordöstlich das kristalline Grundgebirge des Bayerischen Waldes mit Granit und Gneis, südlich das tertiäre Hügelland. Im Talraum von Donau und Regen stehen mächtige quartäre Kiese und Sande an. Für den Bauherrn heißt das: Es gibt für Regensburg keinen einheitlichen Baugrund, und die Verhältnisse können sich innerhalb eines Baugebiets, teilweise sogar innerhalb eines Grundstücks, deutlich ändern.

Warum ein Baugrundgutachten keine Sparposition ist

Das Baugrundgutachten ist die erste Stelle, an der viele Bauherren sparen wollen, und die letzte, an der man es tun sollte. Es beantwortet die Fragen, die später über den Erfolg des Projekts entscheiden: Welche Bodenschichten stehen in welcher Tiefe an? Wie tragfähig sind sie? Wo steht das Grundwasser, und wie hoch kann es steigen? Ist mit Schichtenwasser zu rechnen? Ist der Boden versickerungsfähig?

Aus diesen Antworten folgt fast alles Weitere: die Art der Gründung, die Bemessung der Bodenplatte, die Wahl der Abdichtung, die Notwendigkeit einer Drainage, die Planung der Niederschlagsentwässerung. Wird stattdessen ein Standardkeller auf ein Grundstück gesetzt, dessen Wasserverhältnisse niemand kennt, entscheidet der Zufall über das Ergebnis.

Lagen für Regensburg im Vergleich

In den Neubaugebieten von Burgweinting, das seit den späten 1990er-Jahren zu einem der größten Stadtentwicklungsprojekte der Stadt herangewachsen ist, prägen Reihen-, Doppel- und Einfamilienhäuser das Bild. Hier ist der Baugrund vergleichsweise gut erschlossen, entscheidend sind die Ausführungsqualität und die Abdichtung.

Am Brandlberg und in den Randlagen um Oberisling sieht es anders aus. In Hanglagen fließt Wasser nicht senkrecht ab, sondern läuft auf dichteren Schichten seitlich zum Gebäude. Ein Keller in Hanglage braucht deshalb eine Abdichtung, die für drückendes Wasser ausgelegt ist, oder eine funktionierende Drainage nach DIN 4095, die ihrerseits eine gesicherte Vorflut braucht. Eine Drainage, die in einen Sickerschacht in bindigem Boden entwässert, ist keine Drainage, sondern ein Wasserspeicher an der Kellerwand.

In den gewässernahen Lagen von Reinhausen und im Umfeld von Donau und Regen ist das Grundwasser das Thema. Hier ist zu klären, ob der Keller als wasserundurchlässige Konstruktion auszuführen ist und mit welchem Bemessungswasserstand geplant wird. Die Hochwasserereignisse von 1988 und 2013, als die Donau am Pegel Eiserne Brücke rund 6,8 Meter erreichte, sind dafür ein realistischer Maßstab.

Baubeschreibung und Bauvertrag prüfen lassen

Die Baubeschreibung entscheidet über den gesamten Bauvertrag, und sie ist zugleich das Dokument, das die wenigsten Bauherren wirklich lesen. Sie legt fest, was geschuldet wird. Alles, was dort nicht steht, ist entweder nicht enthalten oder wird später als Nachtrag berechnet. Typische Lücken, die ich in Bauverträgen für Regensburg finde:

• Unklare Abdichtungsangaben: Der Lastfall wird nicht benannt, oder es wird nur von einer Feuchtigkeitsabdichtung gesprochen, obwohl das Grundstück drückendes Wasser erwarten lässt.
• Erdarbeiten pauschal: Aushub, Bodenaustausch und Entsorgung sind auf Basis vager Annahmen kalkuliert. Trifft man auf Fels oder auf belastetes Material, wird es zum Nachtrag.
• Hausanschlüsse und Erschließung: häufig nicht enthalten, aber ein erheblicher Posten.
• Fehlende Leistungsgrenzen: Wer stellt die Baustraße, wer den Kran, wer den Bauwasseranschluss, wer die Winterbaumaßnahmen?
• Bautenstandsbezogene Zahlungspläne: Vorleistungen des Bauherrn, die nicht durch den Bautenstand gedeckt sind, sind ein Risiko, wenn der Unternehmer in Schwierigkeiten gerät.

Ich prüfe Baubeschreibung und Zahlungsplan vor der Unterschrift, benenne die Lücken und formuliere, was nachverhandelt werden sollte. Das ist der Punkt im Projekt, an dem sich mit dem geringsten Aufwand das meiste bewegen lässt, denn nach der Unterschrift verhandeln Sie nur noch über Nachträge.

Qualitätskontrolle während der Bauzeit

Ein Bauvertrag verhindert keine Ausführungsfehler. Ich kontrolliere deshalb an den Punkten, an denen ein Fehler später nicht mehr sichtbar und nur mit großem Aufwand zu beheben ist:

1. Baugrube und Gründung: Stimmt der angetroffene Boden mit dem Baugrundgutachten überein? Ist die Sohle tragfähig und frei von Störungen?
2. Bodenplatte und Abdichtung: Ist die Abdichtung dem tatsächlichen Wasserlastfall angemessen und sind die Anschlüsse und Durchdringungen fachgerecht ausgeführt?
3. Rohbau: Maßhaltigkeit, Auflager, Stürze, Ringanker, Ausführung der Wärmedämmung an Anschlusspunkten.
4. Dach: Unterspannbahn, Konterlattung, Durchdringungen, Anschlüsse an Kamin und Gauben.
5. Luftdichtheitsebene: Verklebungen, Durchdringungen von Leitungen, Anschluss an Fenster und Bodenplatte. Fehler hier sind die häufigste Ursache für Bauschäden im Neubau.
6. Estrich und Innenausbau: Randfugen, Aufbauhöhen, Feuchtemessung vor dem Belegen des Bodens.

Wie die Baubegleitung im Einzelnen abläuft, beschreibe ich unter baubegleitende Qualitätssicherung. Zum Abschluss steht die Bauabnahme, der rechtlich wichtigste Termin des gesamten Projekts.

Fertighaus und schlüsselfertiges Bauen

Beim Fertighaus verlagert sich ein großer Teil der Wertschöpfung ins Werk, und genau das führt zu einem Trugschluss: Weil die Wände im Werk hergestellt werden, wird angenommen, auf der Baustelle könne wenig schiefgehen. Tatsächlich verschieben sich die kritischen Punkte nur. Sie liegen jetzt bei den Bauteilen, die der Bauherr selbst beauftragt oder die ausdrücklich nicht im Leistungsumfang stehen: Bodenplatte oder Keller, Abdichtung, Erdarbeiten, Hausanschlüsse und Außenanlagen. Ausgerechnet die Schnittstelle zwischen dem Kellerbauer und dem Hausanbieter ist erfahrungsgemäß die fehleranfälligste Stelle im gesamten Projekt, weil sich beide Seiten auf den jeweils anderen berufen. Ich prüfe deshalb bei Fertighausverträgen besonders genau, wo die Leistungsgrenzen liegen und wer für die Abdichtung im Übergangsbereich einsteht. Mehr dazu unter Fertighaus.

Ein Beispiel aus der Praxis

Ein Bauherr in einer Hanglage ließ mich hinzuziehen, nachdem der Keller bereits stand. Die Baubeschreibung sah eine Abdichtung gegen Bodenfeuchte und nichtstauendes Sickerwasser vor, also den einfachsten Lastfall. Das Baugrundgutachten, das der Bauherr erst auf meine Nachfrage vorlegte, wies dagegen bindige Deckschichten über einer wasserstauenden Schicht aus und benannte ausdrücklich zeitweise aufstauendes Sickerwasser. Die vertraglich vereinbarte Abdichtung war damit von Anfang an ungeeignet, und die geplante Drainage sollte in einen Sickerschacht entwässern, der in einem bindigen Boden gar nicht versickern kann.

Der Fehler wurde noch vor der Verfüllung der Baugrube behoben. Der Aufwand war deutlich geringer als eine spätere Freilegung des Kellers, und der Bauherr konnte die Abweichung von der Baubeschreibung gegenüber dem Unternehmen belegen. Der entscheidende Punkt: Weder das Bauunternehmen noch der Bauherr hatten das Baugrundgutachten mit der Baubeschreibung abgeglichen. Genau das ist meine Aufgabe.

Bauen im Bestand und auf Nachverdichtungsflächen

Nicht jeder Neubau für Regensburg entsteht auf der grünen Wiese. In den Gründerzeitvierteln wie Ostenviertel und Kasernenviertel werden Baulücken geschlossen und Hinterhöfe bebaut. Auf den Konversionsflächen, etwa auf dem über 30 Hektar großen Areal der ehemaligen Prinz-Leopold-Kaserne, entstehen ganze Quartiere.

Bauen im Bestand bringt eigene Risiken mit. Die Nachbarbebauung ist alt, teils denkmalgeschützt und reagiert empfindlich auf Erschütterungen und Grundwasserabsenkungen. Auffüllungen aus früheren Nutzungen können die Tragfähigkeit mindern, und auf gewerblich oder militärisch genutzten Flächen ist die Frage nach Altlasten kein theoretisches Thema. Vor dem Grundstückskauf gehören deshalb die Bodenverhältnisse, die Altlastensituation und die Anforderungen an den Nachbarschutz auf den Tisch. Und in die Bauvorbereitung gehört eine Beweissicherung an den Nachbargebäuden.

Warum unabhängig

Der Bauleiter des Bauunternehmens arbeitet für das Bauunternehmen. Das ist kein Vorwurf, sondern seine Aufgabe. Wenn Termin und Kosten unter Druck geraten, entscheidet er im Zweifel im Interesse seines Arbeitgebers. Ein unabhängiger Sachverständiger schaut auf dieselbe Baustelle mit einem anderen Auftrag: Er prüft, ob das, was gebaut wird, dem entspricht, was Sie bezahlen.

Ich bin an keinen Bauträger, kein Bauunternehmen und keinen Fertighausanbieter gebunden. Wenn ich Ihnen sage, dass die Ausführung in Ordnung ist, hat das genau deshalb Gewicht. Nehmen Sie über die Kontaktseite Verbindung auf, am besten bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Mein Leistungsspektrum und den Rahmen der Beauftragung unter Kosten finden Sie auf den entsprechenden Seiten.

Häufig gestellte Fragen