Hauskaufberatung für Regensburg: Immobilien sicher kaufen

Eine Immobilie für Regensburg zu kaufen bedeutet fast immer, sich auf eine Bausubstanz einzulassen, die eine lange Geschichte hinter sich hat. Weil die Stadt im Zweiten Weltkrieg kaum zerstört wurde, findet sich hier ein Gebäudebestand, wie ihn in dieser Dichte kaum eine andere deutsche Großstadt bietet: mittelalterliche Steinhäuser, barocke Bürgerhäuser, Gründerzeitfassaden, Wohnbauten der Nachkriegsjahrzehnte und moderne Neubaugebiete am Rand. Jede dieser Epochen bringt ihre eigenen Risiken mit. Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger mit Sitz in 95448 Bayreuth prüfe ich Ihre Wunschimmobilie vor dem Kauf, unabhängig von Makler, Verkäufer und Bauträger.

Warum eine Hauskaufberatung für Regensburg wichtig ist

Der Regensburger Immobilienmarkt ist angespannt. Wer ein Objekt besichtigt, steht oft unter Zeitdruck, weil weitere Interessenten warten. Genau in dieser Situation werden die folgenschwersten Fehler gemacht. Eine frisch gestrichene Wand sagt nichts über den Zustand des Mauerwerks dahinter. Ein neuer Bodenbelag verdeckt nicht selten, dass die Deckenbalken darunter durchfeuchtet sind. Und ein Keller, der bei der Besichtigung an einem trockenen Sommertag unauffällig wirkt, kann nach dem ersten Starkregen ein ganz anderes Bild abgeben.

Ich schaue mir das Gebäude genau dort an, wo Laien nicht hinsehen: an den Deckenauflagern, im Dachraum, an den Anschlüssen, in Nebenräumen, an der Sockelzone. Sie erhalten eine ehrliche Einschätzung des Zustands und der zu erwartenden Investitionen. Diese Einschätzung ist zugleich eine sachliche Grundlage für die Preisverhandlung.

Typische Mängel nach Bauepoche

Mittelalterliche und frühneuzeitliche Substanz

Die Häuser der Welterbe-Altstadt und in Stadtamhof gehören zum Anspruchsvollsten, was der Immobilienmarkt zu bieten hat. Massives Bruchsteinmauerwerk in Kalkmörtel, Gewölbekeller, Geschlechtertürme, historische Dachstühle. Was hier zählt, ist nicht die Optik, sondern die Bauphysik:

• Fehlende Horizontalsperre und dadurch aufsteigende Feuchtigkeit im Sockelbereich
• Salzausblühungen und abplatzender Putz, häufig verstärkt durch früher aufgebrachten Zementputz
• Schäden an Balkenköpfen und Deckenauflagern in feuchten Außenwänden
• Holzschädlinge und Fäulnis in historischen Dachstühlen
• Setzungsrisse aus jahrhundertelanger Umbaugeschichte, die schwer von aktiven Rissen zu unterscheiden sind
• Denkmalschutzauflagen, die Fassadendämmung, Fenstertausch und Dachausbau erheblich einschränken

Der häufigste Fehler bei diesen Gebäuden ist die gut gemeinte, aber bauphysikalisch falsche Sanierung der letzten Jahrzehnte. Dichte Putze, Dispersionsanstriche und dampfsperrende Innendämmungen schließen die Feuchtigkeit im Mauerwerk ein, statt sie abtrocknen zu lassen. Was ich dann vorfinde, ist ein Schaden, der nicht vom Alter des Hauses stammt, sondern von der letzten Renovierung.

Gründerzeit zwischen 1880 und 1910

In Ostenviertel, Westenviertel, Kasernenviertel und Kumpfmühl stehen die klassischen Mietshäuser der Kaiserzeit mit Ziegelmauerwerk, Stuckfassade und Holzbalkendecken. Prüfschwerpunkte sind hier feuchte und faulende Balkenköpfe, Hausschwammverdacht bei muffigem Geruch, der Zustand von Stuckgesimsen und Fensterfaschen, die alte Elektroinstallation ohne Schutzleiter, Gasleitungen aus Stahl sowie die Frage, ob die Kellerdecke und das oberste Geschoss überhaupt gedämmt sind.

Wohnbau der 1950er- bis 1970er-Jahre

Rund um den Galgenberg, wo ab 1965 der Universitätscampus entstand, in der Konradsiedlung und in Teilen von Reinhausen dominiert Geschosswohnungsbau dieser Zeit. Typisch sind Flachdächer, deren Abdichtung nach Jahrzehnten am Ende ist, durchgehende Betonbalkone als massive Wärmebrücke, dünne ungedämmte Außenwände sowie asbesthaltige Bauteile in Bodenbelägen, Kleberesten, Fensterbänken oder Lüftungsleitungen. Bei Eigentumswohnungen prüfe ich hier auch das Gemeinschaftseigentum, denn ein anstehender Dach- oder Fassadenbeschluss der Eigentümergemeinschaft kann den Käufer nach dem Einzug unvorbereitet treffen.

Neubau und junge Bestandsimmobilien

In Burgweinting, am Brandlberg und um Oberisling geht es nicht um Alterungsschäden, sondern um Ausführungsqualität. Auch ein zehn Jahre altes Haus kann bereits erhebliche Mängel aufweisen, wenn die Abdichtung des Kellers oder die Luftdichtheitsebene im Dach nicht sauber ausgeführt wurde. Ich prüfe die Sockelabdichtung, den Zustand der Kelleraußenwände, die Funktion der Drainage, Anzeichen von Kondensat im Dachraum und die Bäder auf fehlerhafte Abdichtung unter den Fliesen.

Lage und Untergrund: die unsichtbaren Faktoren

Baugrund für Regensburg

Die Stadt liegt am Übergang zwischen der Fränkischen Alb mit ihren Jurakalken, dem kristallinen Grundgebirge des Bayerischen Waldes mit Granit und Gneis sowie dem Donautal mit seinen Kiesterrassen. Die Tragfähigkeit wechselt deshalb auf kurzer Strecke. Ungleichmäßige Setzungen zwischen unterschiedlich tragfähigen Schichten sind eine reale Ursache für Rissbilder an Bestandsgebäuden. Bei der Kaufberatung ordne ich Risse deshalb immer im Kontext von Lage, Baujahr und Untergrund ein, statt sie pauschal als harmlos oder gefährlich abzustempeln.

Donau, Regen und Hochwasser

2013 stieg die Donau auf einen Pegelstand von rund 6,81 Metern, den höchsten seit über 130 Jahren. 1988 stand Stadtamhof vollständig unter Wasser. Für Reinhausen und Weichs entsteht eine über 600 Meter lange Hochwasserschutzwand, die rund 8.000 Menschen gegen ein hundertjährliches Hochwasser schützen soll. Die Überschwemmungsgebiete an Donau und Regen sind amtlich festgesetzt. Bei jeder gewässernahen Immobilie prüfe ich deshalb: Liegt das Objekt im Überschwemmungsgebiet? Ist eine funktionsfähige Rückstausicherung vorhanden? Stehen Heizung, Elektroverteilung oder Wohnräume im gefährdeten Untergeschoss? Und wie versicherbar ist das Gebäude gegen Elementarschäden? Diese Fragen entscheiden über Nutzbarkeit und Werthaltigkeit.

Ablauf der Hauskaufberatung

Vorbereitung

Vor dem Termin sichte ich die verfügbaren Unterlagen: Grundrisse, Baubeschreibung, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und den Wirtschaftsplan. Daraus ergibt sich, worauf ich vor Ort besonders achten muss.

Begehung

Bei der Besichtigung prüfe ich systematisch von außen nach innen: Dach und Dachstuhl, Fassade und Sockel, Fenster und Türen, Keller mit Abdichtung, Drainage und Rückstausicherung, Heizung, Warmwasser und Sanitärinstallation, Elektroverteilung, Raumklima und Schimmelverdacht, statische Auffälligkeiten wie Risse und Verformungen sowie Anzeichen für Schadstoffe wie Asbest oder alte Mineralwolle. Sie sind dabei und können jederzeit fragen. Alle Befunde dokumentiere ich fotografisch.

Auswertung

Sie erhalten einen verständlichen Bericht mit den Feststellungen, einer Einordnung nach Dringlichkeit und einer Einschätzung des Investitionsbedarfs der kommenden Jahre. Damit können Sie entweder gezielt nachverhandeln oder sich, wenn die Risiken zu groß sind, bewusst gegen den Kauf entscheiden. Was die Beratung kostet und wie sich der Aufwand bemisst, erläutere ich auf der Seite Kosten.

Praxisbeispiele aus der Kaufberatung

Ein Ehepaar wollte ein Altstadthaus erwerben, das kurz zuvor aufwendig renoviert worden war. Die Wände waren glatt verputzt und frisch gestrichen. Bei der Feuchtemessung zeigte sich jedoch, dass hinter dem neuen Zementputz die Sockelzone stark durchfeuchtet und versalzt war. Der dichte Putz hatte die Verdunstung unterbunden, sodass die Feuchtigkeit weiter nach oben stieg. Die fachgerechte Sanierung hätte bedeutet, den gesamten neuen Putz wieder abzunehmen. Diese Information floss in die Kaufverhandlung ein.

In einem anderen Fall interessierte sich ein Käufer für eine Eigentumswohnung in einem Gebäude aus den frühen 1970er-Jahren. Die Wohnung selbst war in gutem Zustand. Aus den Protokollen der Eigentümerversammlung ging jedoch hervor, dass die Flachdachabdichtung seit Jahren als sanierungsbedürftig diskutiert wurde, ohne dass eine Rücklage in ausreichender Höhe bestand. Eine Sonderumlage war absehbar. Der Käufer konnte diesen Punkt in die Verhandlung einbringen.

Ein dritter Fall betraf ein Reihenhaus im Neubaugebiet, gerade einmal acht Jahre alt. Im Keller zeigten sich an der Außenwand feine dunkle Verfärbungen. Die Untersuchung ergab, dass die Drainage im Hangbereich falsch verlegt worden war und Hangwasser seitlich an die Kellerwand drückte. Der Verkäufer hatte davon nach eigener Aussage nichts gewusst. Der Käufer konnte die Sanierung einpreisen, statt sie später allein zu tragen.

Der richtige Zeitpunkt

Beauftragen Sie die Beratung, bevor der Notartermin steht. Bei Bestandsimmobilien wird im Kaufvertrag praktisch immer ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Das bedeutet: Was Sie nach der Beurkundung entdecken, ist Ihr Problem, es sei denn, der Verkäufer hat einen Mangel arglistig verschwiegen, und das zu beweisen ist schwer. Vor der Unterschrift haben Sie alle Optionen. Sie können nachverhandeln, Bedingungen in den Vertrag aufnehmen lassen oder vom Kauf zurücktreten. Danach haben Sie nur noch die Rechnung.

Unabhängig und DEKRA-zertifiziert

Ich vertrete ausschließlich Ihre Interessen als Käufer. Als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger mit Sitz in 95448 Bayreuth bin ich in keine örtlichen Netzwerke eingebunden und habe kein Interesse daran, dass ein Kauf zustande kommt. Wenn ein Objekt gut ist, sage ich das. Wenn es die Risiken nicht wert ist, sage ich das ebenfalls. Nehmen Sie über die Kontaktseite Verbindung auf, am besten bevor der Notartermin feststeht.

Häufig gestellte Fragen