Ein Bausachverständiger für Regensburg kostet bei mir 90 bis 180 Euro je Stunde (brutto, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer), die Gesamtkosten eines Auftrags beginnen bei 750 Euro. Wie hoch sie am Ende ausfallen, hängt von Umfang und Objekt ab. Der Regensburger Bestand treibt diesen Aufwand häufiger nach oben als anderswo, denn die von den mittelalterlichen Mauern umschlossene Kernstadt blieb im Zweiten Weltkrieg weitgehend verschont. Was hier steht, ist echte Substanz, teils aus dem 12. bis 14. Jahrhundert, und die will genau angesehen werden.
Was ich berechne
| Position | Orientierung (brutto, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer) |
|---|---|
| Stundensatz | 90 bis 180 Euro je Stunde, abhängig von Aufgabe und Schwierigkeitsgrad |
| Gesamtkosten eines Auftrags | ab 750 Euro, je nach Umfang und Objekt |
| Anfahrt | wird im Angebot offen ausgewiesen, kein versteckter Zuschlag |
| Angebot | schriftlich und vorab, bevor ich tätig werde |
| Erstgespräch am Telefon | kostenfrei |
Wichtig: Diese Angaben sind eine unverbindliche Orientierung und kein Festpreis. Was Ihr Auftrag konkret kostet, hängt vom Objekt und von Ihrer Fragestellung ab. Sie erhalten vorab ein individuelles Angebot, und erst wenn Sie zustimmen, beginne ich mit der Arbeit. Alle genannten Beträge sind Bruttobeträge für Verbraucher, die Umsatzsteuer ist bereits enthalten.
Die vier Kostentreiber
Grundlage meiner Kalkulation ist der Zeitaufwand. Vier Punkte entscheiden darüber, wie hoch er ausfällt.
Größe und Struktur des Gebäudes
Ein Patrizierhaus mit Geschlechterturm, tiefen historischen Kellern und mehreren Geschossen ist ein anderes Kaliber als eine Neubauwohnung in Burgweinting. Je mehr Bauteile ich einzeln beurteilen muss, desto mehr Zeit fließt in Begehung, Messung und Auswertung. Deshalb frage ich vorab nach Wohnfläche, Geschossen, Kellerart und Nebengebäuden. Erst dann kann ich seriös schätzen.
Baualter und Konstruktion
Der Regensburger Gebäudebestand reicht von römischen und mittelalterlichen Fundamenten bis zu Effizienzhäusern der letzten Jahre. Das ist eine enorme Spanne, und sie bestimmt den Prüfaufwand:
- Altstadt und Stadtamhof: jahrhundertealtes Kalksteinmauerwerk, aufsteigende Feuchtigkeit, Salzausblühungen, fehlende Horizontalsperren, Ensembleschutz im Welterbebereich. Innendämmung ist hier bauphysikalisch heikel und muss sauber bewertet werden.
- Ostenviertel und Kumpfmühl: Gründerzeit und Jugendstil mit Holzbalkendecken, Stuckfassaden und feuchten Kellergeschossen.
- Galgenberg und Konradsiedlung: Geschosswohnungsbau der 1960er und 1970er Jahre mit Wärmebrücken, undichten Flachdächern und möglichen Schadstoffen wie Asbest oder PCB.
- Burgweinting und Brandlberg: Neubau und Hanglage. Dort geht es um Ausführungsmängel am Wärmedämmverbundsystem, Luftdichtheit, Abdichtung erdberührter Bauteile und drückendes Hangwasser.
Dazu kommt die Lage am Zusammenfluss von Donau und Regen. Der Untergrund des Donautals besteht aus wassergesättigten quartären Kiesen mit oberflächennahem Grundwasser. In Stadtamhof, Reinhausen und weiteren ufernahen Lagen sind Keller regelmäßig durch Hochwasser und drückendes Grundwasser gefährdet. Wer dort ein Kellergutachten braucht, bekommt kein Fünf-Minuten-Ergebnis, sondern eine Untersuchung, die Wasserstand, Abdichtung und Rückstausicherung zusammendenkt. Zusätzlich ist der Baugrund heterogen, weil sich Jurakalke der Fränkischen Alb, Talkiese und Festgestein treffen. Ungleichmäßige Setzungen sind die Folge, und deren Beurteilung braucht Sorgfalt.
Anfahrt
Ich komme aus 95448 Bayreuth. Die Anfahrt nach Regensburg berechne ich offen und weise sie im Angebot gesondert aus. Sie zahlen dafür keinen versteckten Aufschlag im Stundensatz.
Tiefe der Ausarbeitung
Ein Kurzgutachten mit knapper schriftlicher Einschätzung braucht weniger Zeit als ein ausführliches Gutachten mit Fotodokumentation, Messprotokollen, Ursachenanalyse und Kostenschätzung. Und ein Gutachten, das im Streitfall Bestand haben soll, braucht eine noch sorgfältigere Beweisführung. Ich frage deshalb immer zuerst, wofür Sie das Ergebnis verwenden wollen.
Was im Honorar enthalten ist
Damit die Zahl greifbar wird: Für die abgerechnete Zeit bekommen Sie diese Leistungen. Nichts davon rechne ich gesondert ab.
- Vorbereitung und Sichtung der Unterlagen, die Sie mir zur Verfügung stellen, etwa Baubeschreibung, Grundrisse, Energieausweis, Exposé oder frühere Sanierungsnachweise
- Begehung vor Ort, in aller Ruhe und mit Ihnen gemeinsam, damit Sie meine Feststellungen direkt am Bauteil nachvollziehen können
- Einsatz von Messtechnik, soweit für die Fragestellung erforderlich, etwa Feuchtemessung, Oberflächentemperatur oder Rissaufnahme
- Fotodokumentation der relevanten Bauteile und Schadensbilder
- Schriftliche Ausarbeitung im vereinbarten Umfang, mit Einordnung der Ursache und Hinweisen zum weiteren Vorgehen
- Rückfragen zum Ergebnis, telefonisch, nach Übergabe des Berichts
Nicht enthalten sind Leistungen Dritter, die im Einzelfall dazukommen können: Laboranalysen bei Schimmel- oder Schadstoffverdacht, Bauteilöffnungen durch einen Handwerksbetrieb oder ein geotechnisches Baugrundgutachten. Solche Schritte spreche ich vorher mit Ihnen ab, sie werden nie ungefragt beauftragt.
Rechenbeispiele zur Orientierung
Beispielrechnungen, kein Angebot und keine Preiszusage:
- Beispiel 1, Feuchtegutachten Kellergeschoss in Ufernähe: Begehung, Feuchte- und Salzmessung, Bewertung von Abdichtung und Grundwassersituation, schriftliche Einschätzung. Angenommen 6 Stunden bei 130 Euro je Stunde ergeben 780 Euro.
- Beispiel 2, Kaufbegleitung Altbau im Welterbebereich: Sichtung der Unterlagen, ausführliche Begehung mit Ihnen, Bewertung von Mauerwerk, Dachstuhl, Kellern und Haustechnik, Einordnung der Denkmalschutzauflagen, schriftlicher Bericht. Angenommen 9 Stunden bei 140 Euro je Stunde ergeben 1.260 Euro.
Sie sehen die Systematik: Zeit mal Stundensatz, plus Anfahrt. Keine Pauschale ohne Begründung, kein Anteil am Kaufpreis.
Woran Sie einen fairen Kostenvoranschlag erkennen
Beim Vergleich mehrerer Anbieter lohnt sich der Blick auf vier Punkte. Sie helfen Ihnen unabhängig davon, für wen Sie sich am Ende entscheiden.
- Der Stundensatz steht schriftlich. Wer Ihnen am Telefon eine Zahl nennt, sie aber nicht ins Angebot schreibt, hat etwas vor.
- Der geschätzte Aufwand ist begründet. Eine Schätzung ohne Bezug zu Objektgröße, Baujahr und Fragestellung ist geraten, nicht kalkuliert.
- Die Anfahrt ist ausgewiesen. Sie gehört ins Angebot, nicht in eine Überraschung auf der Schlussrechnung.
- Der Sachverständige ist unabhängig. Wer im gleichen Atemzug die Sanierung anbietet oder einen befreundeten Betrieb empfiehlt, hat ein Interesse daran, dass der Schaden groß aussieht.
Zum letzten Punkt eine Anmerkung in eigener Sache: Ich führe keine Sanierungen aus und vermittle keine Handwerksbetriebe. Mein Honorar ist der einzige Betrag, den ich an Ihrem Fall verdiene. Deswegen können Sie meiner Einschätzung auch dann glauben, wenn sie lautet, dass der Schaden harmlos ist und Sie kein weiteres Geld ausgeben müssen.
So läuft ein Auftrag ab
- Telefonat. Sie schildern Ihr Anliegen, ich sage Ihnen offen, ob und in welchem Umfang ein Gutachten sinnvoll ist. Kostenfrei.
- Angebot. Geschätzter Aufwand, Stundensatz und Anfahrt, schriftlich und vor Beginn.
- Ortstermin. Begehung, wenn möglich gemeinsam mit Ihnen, mit Erläuterung am Bauteil.
- Ausarbeitung. Bericht im vereinbarten Umfang, mit Fotos, Ursacheneinordnung und Empfehlung zum weiteren Vorgehen.
- Rückfragen. Nach Übergabe des Berichts, ohne weitere Rechnung.
Warum das Honorar gut angelegt ist
Ein einziger übersehener Bauschaden kostet ein Vielfaches. Im Altstadtbereich sind das typischerweise Feuchtesanierungen an jahrhundertealtem Kalksteinmauerwerk, Setzungen an tiefen historischen Kellern oder Schäden, die durch eine falsch ausgeführte Innendämmung erst entstanden sind. In Hochwasserlagen wie Stadtamhof oder Reinhausen geht es um Kellerabdichtung gegen drückendes Wasser und um Rückstausicherung. In den Neubaugebieten sind es fehlerhafte Wärmedämmverbundsysteme und Abdichtungsmängel an der Bodenplatte, die nach dem Einzug kaum noch günstig zu beheben sind.
In all diesen Fällen ist das Gutachtenhonorar der kleinste Posten in der Rechnung. Es ist der Posten, der die anderen Posten sichtbar macht, bevor Sie unterschreiben. Genau darin liegt sein Wert.
So kommen Sie zum Angebot
Rufen Sie mich an unter 0921 16393251. Ich brauche nur Objektart, Baujahr, ungefähre Größe, Stadtteil und Ihre Fragestellung. Damit schätze ich den Zeitaufwand und nenne Ihnen vorab einen konkreten Betrag. Erst danach entscheiden Sie. Das Vorgespräch kostet nichts.
Ich bin DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 und Sachverständiger im Beratungsnetz des Bauherren-Schutzbundes. Ich arbeite unabhängig, ohne Provisionen und ohne Verbindung zu Verkäufern, Maklern oder Bauträgern.
Häufige Fragen zu den Kosten
Was Käufer und Eigentümer am häufigsten wissen wollen:
Häufig gestellte Fragen
Wie viel kostet ein Bausachverständiger für Regensburg?
Der Stundensatz liegt bei 90 bis 180 Euro brutto, die Gesamtkosten eines Auftrags beginnen bei 750 Euro. Entscheidend sind Objektgröße, Baualter, Anfahrt und die gewünschte Tiefe der Ausarbeitung. Vor der Beauftragung erhalten Sie ein schriftliches Angebot mit einer konkreten Zahl.
Was kostet eine Stunde beim Bausachverständigen?
Eine Stunde kostet 90 bis 180 Euro brutto. Der Satz richtet sich nach dem Schwierigkeitsgrad. Eine einfache Ortsbesichtigung liegt am unteren Ende, ein Gutachten mit Messungen und ausführlicher Ursachenanalyse eher am oberen. Abgerechnet wird die tatsächlich aufgewendete Zeit.
Wie teuer ist ein Gutachter für den Hauskauf für Regensburg?
Kalkulieren Sie mit einem Aufwand ab etwa 5 Stunden, das entspricht Gesamtkosten ab 750 Euro. Bei einem Altbau im Welterbebereich mit historischen Kellern und Denkmalschutzauflagen liegt der Aufwand meist höher als bei einer Neubauwohnung in Burgweinting. Gemessen an den Kaufpreisen bleibt das ein sehr kleiner Anteil.
Wann lohnt sich ein Bausachverständiger?
Er lohnt sich, sobald ein übersehener Mangel teurer wäre als das Honorar. Beim Hauskauf, bei der Bauabnahme und bei Feuchteschäden ist das fast immer der Fall. In ufernahen Lagen wie Stadtamhof oder Reinhausen kommt das Thema Hochwasser und drückendes Grundwasser hinzu, das Käufer beim Besichtigungstermin regelmäßig unterschätzen.
Wie hoch dürfen Gutachterkosten sein?
Für private Bausachverständige existiert keine gesetzliche Gebührenordnung, das Honorar ist frei vereinbar. Umso wichtiger ist ein Angebot vor der Beauftragung, das Stundensatz und geschätzten Aufwand ausweist. Bei mir sind das 90 bis 180 Euro je Stunde und Gesamtkosten ab 750 Euro, jeweils brutto und nachrechenbar.
Was kostet ein Gutachten für ein altes Haus?
Die Gesamtkosten beginnen auch beim Altbau bei 750 Euro, der Aufwand fällt aber meist höher aus als beim Neubau. Bei mittelalterlicher Steinsubstanz muss ich aufsteigende Feuchtigkeit, Salzausblühungen, Setzungen an tiefen Kellern und die Auflagen des Ensembleschutzes einzeln bewerten. Nach einer kurzen Objektbeschreibung nenne ich Ihnen den geschätzten Aufwand.