Großschäden für Regensburg: Brand, Sturm, Hochwasser und Havarie

Ein Großschaden verändert die Lage schlagartig. Nach einem Brand, einem Sturm, einem Hochwasser oder einer Havarie stehen Sie vor einem Gebäude, dessen Zustand Sie nicht überblicken, und vor einer Versicherung, die den Schaden mit eigenen Sachverständigen bewertet. Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger mit Sitz in 95448 Bayreuth dokumentiere ich Großschäden für Regensburg unabhängig, ermittle die Schadensursache und erfasse auch die Folgeschäden, die im ersten Zugriff regelmäßig übersehen werden.

Warum ein eigener Sachverständiger bei Großschäden nötig ist

Bei einem Großschaden gehen die wirtschaftlichen Interessen der Beteiligten weit auseinander. Der Versicherer beauftragt einen Regulierer, der den Schaden aus Sicht des Versicherers bewertet. Das ist legitim, aber es ist nicht Ihre Perspektive. Wer eine sechs- oder siebenstellige Schadenssumme zu regulieren hat, sollte den Umfang des Schadens nicht der Gegenseite überlassen.

Hinzu kommt eine fachliche Schwierigkeit: Der sichtbare Schaden ist bei Bränden, Stürmen und Wassereintritten fast nie der ganze Schaden. Hitze verändert Baustoffe, ohne dass man es sieht. Rauchgase wandern durch Schächte und Hohlräume in Gebäudeteile, die vom Feuer nie erreicht wurden. Wasser läuft entlang von Balken und Leitungen weit über die Eintrittsstelle hinaus. Wer nur fotografiert, was verkohlt oder nass ist, unterschätzt den Schaden zuverlässig.

Brandschäden für Regensburg

Die Altstadt von Regensburg ist eine der brandschutztechnisch anspruchsvollsten Lagen, die ich kenne. Enge Gassen, geschlossene Blockränder, direkt aneinandergebaute Häuser, tiefe Grundstücke und historische Dachstühle aus Eichen- und Nadelholz, die teilweise über Jahrhunderte ausgetrocknet sind: Ein Dachstuhlbrand ist hier nie nur ein Problem eines Hauses. Die Anleiterbarkeit ist eingeschränkt, und die Löscharbeiten bringen große Wassermengen in ein Gebäude, dessen Decken aus Holzbalken bestehen.

Genau daraus folgt ein für die Altstadt typisches Schadensbild: Der Brandschaden im Dachbereich ist begrenzt, der Löschwasserschaden zieht sich aber über alle Geschosse bis in die Gewölbekeller. Durchnässte Holzbalkendecken, aufgeweichter Lehmauffüllboden, durchfeuchtete historische Putze und Stuckdecken und ein massiver Feuchteeintrag in Bruchsteinmauerwerk, das lange braucht, um wieder auszutrocknen. Wer hier zu schnell wieder verschließt, produziert einen Folgeschaden mit Schimmel und Holzzerstörung.

Im Bestand der Nachkriegsjahrzehnte, etwa in Wohnanlagen am Galgenberg oder in der Konradsiedlung, kommt die Schadstofffrage hinzu. Baustoffe dieser Zeit können asbesthaltige Bauteile, teerhaltige Kleber und alte Mineralwolle enthalten. Bei einem Brand werden diese Materialien zerstört, und ihre Bestandteile verteilen sich mit dem Brandrauch im Gebäude. Eine Brandschadensbewertung ohne Schadstoffbetrachtung ist in diesem Baualter unvollständig. Weitere Details unter Brandschaden.

Hochwasser an Donau und Regen

Regensburg liegt am Zusammenfluss von Donau und Regen, und das Hochwasserthema ist hier nicht theoretisch. Beim Junihochwasser 2013 erreichte die Donau am Pegel Eiserne Brücke rund 6,8 Meter, den höchsten Stand seit über 130 Jahren. 1988 stand Stadtamhof vollständig unter Wasser. In Reinhausen und Weichs entsteht eine über 600 Meter lange Hochwasserschutzwand, die mehrere Tausend Menschen schützen soll.

Nach einem Hochwasser ist die Trocknung der einfachste Teil der Aufgabe. Entscheidend ist, was das Wasser hinterlassen hat:

• Durchfeuchtetes Mauerwerk: Bruchstein- und Ziegelmauerwerk saugt Wasser kapillar weit über den Wasserstand hinaus. Die Austrocknung dauert Monate, in dicken historischen Wänden auch länger.
• Salzeintrag: Mit dem Wasser gelangen Salze in die Wand. Beim Austrocknen kristallisieren sie aus, sprengen Putz ab und ziehen erneut Feuchtigkeit an. Dieser Effekt zeigt sich oft erst Monate nach dem Ereignis.
• Kontaminierte Dämmschichten: Perimeter- und Estrichdämmung nehmen verschmutztes Hochwasser auf. Trocknen allein genügt nicht, das Material muss ausgebaut werden.
• Geschädigte Holzbauteile: Balkenköpfe in feuchtem Mauerwerk, Schwellen und Unterkonstruktionen sind die typischen Schwachstellen, hier setzt später der Holzbefall an.
• Zerstörte Haustechnik: Heizung, Elektroverteilung und Leitungen im Kellergeschoss sind nach einem Wassereintritt regelmäßig ein Totalschaden.

Die Gewölbekeller der Altstadt sind dabei ein Sonderfall. Sie reichen mehrere Geschosse tief in den Untergrund und stehen in unmittelbarem Kontakt mit dem Grundwasserkörper der Donauschotter. Steigt der Grundwasserspiegel bei Hochwasserlagen an, drückt Wasser auch dort in Bauteile, wo an der Oberfläche gar keine Überflutung stattgefunden hat.

Sturmschäden

Sturm trifft für Regensburg zwei sehr unterschiedliche Bautypen. In den freien Hanglagen am Brandlberg und in den offen bebauten Neubaugebieten am Stadtrand liegen die Dächer exponiert, und Windsog löst Ziegel, Firstziegel, Dachrandabschlüsse und Photovoltaikbefestigungen. In der Altstadt und in den Gründerzeitvierteln geht es dagegen um historische Dachdeckungen, Blechanschlüsse, Kamine und Gauben, deren Instandsetzung denkmalrechtlich abgestimmt werden muss.

Gemeinsam ist beiden Lagen die Gefahr des Folgeschadens. Eine kleine, kaum sichtbare Öffnung in der Dachhaut reicht aus, damit Regenwasser über Wochen in Dämmung und Holzkonstruktion einläuft. Aus einem überschaubaren Sturmschaden wird dann ein Feuchte- und Schimmelschaden über mehrere Geschosse. Ich empfehle deshalb nach jedem Sturmereignis eine zeitnahe Begutachtung, auch wenn von unten nichts Dramatisches zu sehen ist.

Havarie und Leitungswasserschäden

Unter Havarie fallen Rohrbrüche, Gebäudeeinstürze, Explosionen und schwere technische Störungen. Der praktisch häufigste Fall ist der Leitungswasserschaden. In Altbauten für Regensburg wirkt er besonders tückisch: Wasser aus einer defekten Leitung läuft entlang von Holzbalkenlagen und Rohrschächten durch mehrere Geschosse, sammelt sich in Lehmschüttungen und tritt an einer Stelle aus, die mit der Schadensquelle nichts zu tun hat. Die Ortung der Leckage und die Abgrenzung des tatsächlich betroffenen Bereichs sind hier die eigentliche gutachterliche Leistung. Mehr dazu unter Wasserschaden.

Ein zweites Havarierisiko entsteht durch die rege Bautätigkeit für Regensburg. Auf den Konversionsflächen der ehemaligen Prinz-Leopold-Kaserne und in den innerstädtischen Nachverdichtungen wird abgerissen, ausgehoben und gegründet. Baugruben, Grundwasserhaltung und Erschütterungen wirken auf die Nachbarbebauung ein. Kommt es dabei zu einem Schaden am Bestandsgebäude, ist die Beweislage entscheidend. Deshalb gehört zu jedem größeren Bauvorhaben in der Nachbarschaft eine Beweissicherung.

Ihre Ansprüche gegenüber der Versicherung

Mein Gutachten bei einem Großschaden umfasst vier Bausteine:

1. Vollständige Schadensaufnahme: fotografische und messtechnische Erfassung aller sichtbaren und verdeckten Schäden, Feuchtemessung, Thermografie, bei Bedarf Materialproben.
2. Ursachenermittlung: die Feststellung, ob der Schaden auf das versicherte Ereignis zurückgeht. Davon hängt die Leistungspflicht ab.
3. Umfang der Instandsetzung: Beschreibung der notwendigen Maßnahmen als Grundlage für belastbare Angebote von Fachfirmen.
4. Folgeschäden: Erfassung der absehbaren Spätfolgen, etwa Salzschäden nach Hochwasser oder Schimmelbildung nach unzureichender Trocknung.

Ein Beispiel aus der Praxis

Nach einem Kellerbrand in einem Mehrfamilienhaus bot die Versicherung eine Regulierung an, die im Wesentlichen die Instandsetzung des Kellers umfasste. Der sichtbare Brandschaden war tatsächlich auf den Kellerbereich begrenzt. Meine Untersuchung ergab jedoch zwei Punkte, die im ersten Zugriff nicht erfasst worden waren. Erstens hatte die Hitze die Betondecke über dem Brandherd bis in eine Tiefe geschädigt, die nur durch eine Untersuchung der Bauteiloberfläche und der Bewehrungslage feststellbar war. Zweitens hatten sich Brandrauch und Rußpartikel über die Leitungsschächte bis in die oberen Geschosse verteilt und dort in Dämmschichten und textilen Oberflächen abgelagert. Der tatsächliche Instandsetzungsumfang lag deutlich über dem, was zunächst angeboten worden war. Ohne eigenen Sachverständigen hätte der Eigentümer die Differenz selbst getragen.

Wann Sie einen Großschaden-Gutachter für Regensburg hinzuziehen sollten

• Nach einem Brand, auch wenn nur ein Teil des Gebäudes betroffen scheint. Hitze und Rauchgase wirken weit über den sichtbaren Brandherd hinaus.
• Nach einem Sturm mit Dachschäden, weil eindringendes Wasser innerhalb weniger Wochen einen Feuchteschaden über mehrere Geschosse erzeugen kann.
• Nach Hochwasser oder Starkregen mit Wassereintritt, weil die Salz- und Folgeschäden erst Monate später sichtbar werden.
• Bei einer Havarie wie Rohrbruch mit großem Schadensbild, Explosion oder Einsturz.
• Wenn das Regulierungsangebot Ihrer Versicherung den Schadensumfang aus Ihrer Sicht nicht abbildet.
• Wenn der Schaden an einem Baudenkmal eingetreten ist und die Instandsetzung materialgerecht und erlaubnisfähig sein muss.

Denkmalschutz im Schadensfall

Ein Großschaden an einem Baudenkmal folgt eigenen Regeln. Die Instandsetzung ist erlaubnispflichtig, und der Umfang richtet sich nicht allein nach dem, was technisch am einfachsten wäre. Historische Putze, Stuckdecken, Holztreppen, Gewölbe und Natursteinteile lassen sich nicht durch beliebige Ersatzbauteile ersetzen. Für die Schadensbewertung heißt das, dass die Wiederherstellungskosten deutlich über dem liegen können, was ein Kostenansatz für vergleichbare Flächen im Neubau ergibt. Wer das nicht in die Schadensaufstellung aufnimmt, unterschreibt eine Regulierung, mit der sich der Schaden gar nicht beheben lässt.

Was Sie unmittelbar nach dem Schaden tun sollten

Melden Sie den Schaden Ihrer Versicherung. Sichern Sie das Gebäude gegen weitere Schäden, aber räumen Sie nicht auf und lassen Sie keine Reparaturen ausführen, bevor der Zustand dokumentiert ist. Fotografieren Sie alles, auch scheinbar Nebensächliches. Bewahren Sie beschädigte Bauteile auf. Und ziehen Sie früh einen eigenen Sachverständigen hinzu, denn ein Schadensbild, das erst nach der Entkernung begutachtet wird, lässt sich nicht mehr vollständig rekonstruieren.

Ich bin für Regensburg und die gesamte Region im Einsatz und bemühe mich bei Großschäden um kurzfristige Termine. Nehmen Sie über die Kontaktseite Verbindung auf. Einen Überblick über meine Leistungen und den Rahmen der Beauftragung unter Kosten finden Sie auf den entsprechenden Seiten.

Häufig gestellte Fragen