Brandschaden-Gutachten für Regensburg

Nach einem Brand stehen Eigentümer und Hausverwaltungen unter Druck. Die Feuerwehr ist abgezogen, das Gebäude ist offen, nass und verrußt, und binnen weniger Tage muss entschieden werden: Was ist noch tragfähig? Was muss raus? Was darf gereinigt werden, und was ist kontaminiert? Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger mit Sitz in 95448 Bayreuth erstelle ich für Regensburg unabhängige Brandschadengutachten, die diese Fragen belegbar beantworten, für die Versicherung, für die Sanierungsplanung und, wenn es sein muss, für das Gericht.

Wichtig ist, dass Sie eine eigene fachliche Position haben. Der Regulierungsbeauftragte der Versicherung vertritt die Versicherung. Der Sanierungsbetrieb verdient an der Sanierung. Ich verdiene an keinem von beidem.

Die ersten Tage entscheiden

Brandfolgeschäden entstehen nicht nur durch das Feuer, sondern auch durch das, was danach passiert. Löschwasser dringt in Estriche, Dämmschichten und Holzbalkendecken ein. Brandkondensate und Chloride greifen Metall, Beton und Bewehrung an. Ruß setzt sich in Hohlräumen, Installationsschächten und Dämmstoffen fest und wandert über Undichtigkeiten in Bereiche, die vom Feuer selbst nie berührt wurden.

Deshalb gilt: Erst dokumentieren und bewerten, dann räumen. Wer die Brandstelle vorschnell beräumt, vernichtet Beweise und erschwert die Regulierung. Notmaßnahmen zur Sicherung, etwa Notdach, Absperrung und Entfeuchtung, sind davon selbstverständlich ausgenommen und sollten unverzüglich erfolgen.

Was ich am Gebäude untersuche

Tragwerk und Standsicherheit

Beton verliert bei anhaltender Hitzeeinwirkung an Festigkeit, Bewehrungsstahl kann sich verformen und seine Streckgrenze einbüßen, Holzquerschnitte brennen ab und verlieren tragende Reserve. Ich prüfe die tragenden Bauteile systematisch, beurteile Abplatzungen, Verfärbungen und Verformungen und ziehe, wo erforderlich, ergänzende Prüfverfahren wie Rückprallhammer oder Bohrkernentnahme hinzu. Bei Zweifeln an der Standsicherheit ist die Frage nach der Nutzbarkeit vorrangig vor allen anderen.

Die Besonderheit der Regensburger Steinbauten

Regensburg besitzt die größte erhaltene mittelalterliche Altstadt Deutschlands, seit 2006 UNESCO-Welterbe. Weil die Angriffe des Zweiten Weltkriegs vor allem den Messerschmitt-Werken in Prüfening, den Bahnanlagen und dem Hafen galten, blieb der mittelalterliche Kern weitgehend verschont. Die Häuser dort bestehen aus Bruchstein- und Kalksteinmauerwerk in Kalkmörtel, teils mit Ziegelanteilen aus späteren Umbauten.

Kalkstein verhält sich im Brandfall anders als Ziegel. Bei hoher Hitzeeinwirkung entsäuert Calciumcarbonat, der Stein wird oberflächlich mürbe und zerfällt bei Kontakt mit Löschwasser weiter. Was nach dem Brand noch steht, kann in der Tiefe geschädigt sein. Auch der historische Kalkmörtel verliert nach starker Erhitzung an Bindekraft. Bei der Bewertung von Brandschäden an solcher Substanz genügt es deshalb nicht, die verrußte Oberfläche zu betrachten. Es muss geprüft werden, wie tief die Schädigung reicht, und das entscheidet oft darüber, ob eine Wand erhalten werden kann oder nicht.

Historische Holzkonstruktionen

In der Altstadt und in Stadtamhof stecken in den Steinbauten Holzbalkendecken, Dachwerke und Einbauten, die zum Teil sehr alt sind. Sie sind brandlastbestimmend und zugleich schutzwürdig. Ein Feuer breitet sich in geschlossener Blockbebauung über Dachräume, Hohlräume zwischen Decken und alte, nie geschlossene Kaminschächte aus. Nach dem Brand ist zu klären, welche Hölzer tragfähig geblieben sind, ob ein Abbrandquerschnitt rechnerisch noch trägt und welche Teile aus denkmalpflegerischer Sicht erhalten und ergänzt statt ersetzt werden sollten. Diese Abwägung ist ohne Abstimmung mit der Denkmalpflege nicht zu treffen, denn Eingriffe an Baudenkmälern sind nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz erlaubnispflichtig.

Ruß, Brandkondensate und Schadstoffe

Bei einem Gebäudebrand entstehen aus Kunststoffen, Dämmstoffen, Elektroinstallationen und Einrichtung eine Vielzahl von Schadstoffen: polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe, Dioxine und Furane, Salzsäure und Chloride aus PVC-haltigen Materialien, bei älterer Substanz zusätzlich Asbest aus Bauteilen, die durch die Hitze oder die Löscharbeiten freigelegt wurden. Diese Stoffe lagern sich als feiner Film auf allen Oberflächen ab und dringen in poröse Materialien ein.

Ich kläre daher, welcher Bereich als kontaminiert gelten muss und welcher nicht. Dazu gehören Wischproben auf glatten Oberflächen, Materialproben aus porösen Baustoffen und, wo nötig, Raumluftmessungen. Erst daraus ergibt sich, wo eine Reinigung genügt, wo Bauteile ausgebaut werden müssen und welche Schutzmaßnahmen die Sanierungsfirma einzuhalten hat.

Nachkriegs- und Geschosswohnungsbau

Außerhalb der Altstadt stellt sich die Lage anders dar. In den Zeilen- und Geschossbauten der 1950er- bis 1970er-Jahre, wie sie für die Konradsiedlung oder rund um den Galgenberg typisch sind, finden sich Bauteile, die heute nicht mehr verbaut würden: asbesthaltige Platten, teerhaltige Klebstoffe unter Bodenbelägen, ungeschottete Installationsschächte, die als Rauchweg durch das ganze Haus wirken. Bei einem Brand in solchen Gebäuden entsteht regelmäßig ein Schaden, der weit über die Brandwohnung hinausgeht, und die Schadstofffrage ist Teil des Gutachtens, nicht ein Anhängsel.

Sanieren oder abreißen

Diese Frage lässt sich nur beantworten, wenn der Schaden vollständig erfasst ist. Ich bewerte die Sanierungsfähigkeit der tragenden Struktur, den Umfang der Kontamination, die Durchfeuchtung durch Löschwasser und den Aufwand für die Wiederherstellung. Bei Baudenkmälern kommt hinzu, dass ein Abbruch in aller Regel nicht in Betracht kommt und die Instandsetzung sich an der erhaltenen Substanz orientieren muss. Bei größeren Schadensereignissen greift die Systematik, die ich auf der Seite Großschaden beschreibe.

Löschwasser: der unterschätzte Zweitschaden

Bei einem Wohnungsbrand bringt die Feuerwehr in kurzer Zeit erhebliche Wassermengen ins Gebäude. Dieses Wasser bleibt nicht im Brandraum. Es läuft über Decken, Installationsschlitze und Treppenhäuser in darunterliegende Geschosse, dringt in schwimmende Estriche ein und sammelt sich in der Dämmschicht darunter, wo es ohne technische Trocknung monatelang steht. In Altbauten mit Holzbalkendecken versickert es in die Auffüllung zwischen den Balken, die aus Lehm, Sand oder Bauschutt besteht, und hält die Balken über lange Zeit feucht. Genau dort beginnt später der Befall durch holzzerstörende Pilze, siehe dazu auch die Seite zu Holzschädlingen.

Erschwerend kommt hinzu, dass Löschwasser nach einem Brand nicht sauber ist. Es transportiert Ruß, Brandkondensate und Chloride in die Bauteile, in die es eindringt. Eine Trocknung ohne vorherige Klärung der Kontamination kann deshalb dazu führen, dass belastete Feuchtigkeit im Bauteil verbleibt und die Trocknungsluft Schadstoffe im Gebäude verteilt. Ich lege deshalb fest, welche Bauteile getrocknet, welche ausgebaut und welche vorher beprobt werden müssen, und in welcher Reihenfolge das geschieht. Zur Erfassung der Durchfeuchtung setze ich Feuchtemessung und, wo sinnvoll, Thermografie ein.

Ein Beispiel aus der Praxis

In einem Mehrfamilienhaus brannte eine Küche im ersten Obergeschoss aus. Der Handwerksbetrieb, den die Hausverwaltung beauftragte, entfernte die verrußten Oberflächen, strich die Wände neu und erklärte die Sache für erledigt. Zwei Wohnungen weiter oben beklagten die Mieter Monate später anhaltenden Brandgeruch. Die Untersuchung zeigte, dass Rauchgase über einen ungeschotteten Installationsschacht bis unter das Dach gezogen waren und sich in der Mineralwolldämmung der obersten Geschossdecke festgesetzt hatten. Der Ruß war nie beseitigt, sondern nur überstrichen worden. Der Zweitschaden war am Ende deutlich aufwendiger als die fachgerechte Erstsanierung gewesen wäre.

Was Sie nach einem Brand tun sollten

• Betreten Sie das Gebäude erst nach Freigabe durch die Feuerwehr und nur mit geeigneter Schutzausrüstung
• Melden Sie den Schaden umgehend der Gebäudeversicherung
• Dokumentieren Sie den Zustand fotografisch, bevor beräumt wird
• Beauftragen Sie nur unaufschiebbare Sicherungsmaßnahmen, etwa Notdach, Absperrung und Entfeuchtung
• Ziehen Sie einen eigenen, unabhängigen Sachverständigen hinzu, bevor Sie eine Sanierungsfirma binden
• Bewahren Sie Belege und Ausbaumaterial auf, solange der Umfang nicht geklärt ist

Was in einem Brandschadengutachten steht

• Beschreibung des Schadensereignisses und des Zustands bei der Besichtigung, mit Fotodokumentation
• Bewertung der tragenden Bauteile und, wo erforderlich, Aussage zur Standsicherheit und Nutzbarkeit
• Erfassung der Durchfeuchtung durch Löschwasser mit Messwerten
• Beurteilung der Ruß- und Schadstoffbelastung, Abgrenzung der betroffenen Bereiche
• Bewertung der Sanierungsfähigkeit einschließlich denkmalpflegerischer Randbedingungen
• Empfehlung zu Umfang, Reihenfolge und Verfahren der Instandsetzung

Unabhängig, damit die Zahlen stimmen

Mein Gutachten dokumentiert den Schaden systematisch, ordnet ihn technisch ein und benennt die erforderlichen Maßnahmen. Es dient als Grundlage gegenüber der Versicherung und, falls die Regulierung streitig wird, als Beweissicherung. Eine Übersicht meiner Leistungen und den Rahmen der Beauftragung finden Sie unter Kosten. Nach einem Brand zählt Zeit, melden Sie sich deshalb möglichst früh über die Kontaktseite.

Häufig gestellte Fragen