Feuchteschäden und Schimmelpilzschäden für Regensburg

Feuchte Wände, Salzränder an der Sockelzone, muffiger Geruch oder sichtbarer Schimmel: Wer als Eigentümer, Käufer oder Mieter für Regensburg damit konfrontiert ist, braucht zuerst eine belastbare Ursachenklärung, nicht sofort einen Sanierungsbetrieb. Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger mit Sitz in 95448 Bayreuth erstelle ich unabhängige Gutachten zu Feuchte- und Schimmelpilzschäden. Ich messe, analysiere und benenne die Ursache. Erst daraus ergibt sich, welche Sanierung tatsächlich sinnvoll ist.

Warum Feuchteschäden für Regensburg besonders häufig sind

Der Gebäudebestand für Regensburg ist alt, und zwar in einem Maß, das für eine deutsche Großstadt ungewöhnlich ist. Weil die Stadt im Zweiten Weltkrieg kaum getroffen wurde, steht hier die größte erhaltene mittelalterliche Altstadt Deutschlands, seit 2006 UNESCO-Welterbe. Viele Gebäude tragen Substanz aus dem 12. bis 14. Jahrhundert. Diese Häuser wurden aus Bruchstein in Kalkmörtel errichtet, mit tiefen Gewölbekellern und ohne jede Horizontalsperre. Eine Sperrschicht gegen aufsteigende Feuchtigkeit war der mittelalterlichen Bautechnik schlicht unbekannt.

Solange solche Wände diffusionsoffen bleiben und die Feuchtigkeit an der Oberfläche verdunsten kann, funktioniert das Bauwerk seit Jahrhunderten. Das Problem entsteht meist erst durch moderne Eingriffe. Ein Zementputz, ein Dispersionsanstrich, eine Fliesenverkleidung oder eine dampfdichte Innendämmung unterbindet die Verdunstung. Die Feuchtigkeit steigt dann höher, transportiert bauschädliche Salze mit sich, die an der Grenze zwischen feucht und trocken auskristallisieren und den Putz absprengen. Was von außen wie ein alter Wandschaden aussieht, ist in Wahrheit oft die Folge der letzten Renovierung.

Hinzu kommt die Lage an Donau und Regen. Beim Hochwasser 2013 erreichte die Donau rund 6,81 Meter, den höchsten Stand seit über 130 Jahren. 1988 stand Stadtamhof vollständig unter Wasser. In Reinhausen und Weichs entsteht eine über 600 Meter lange Hochwasserschutzwand für rund 8.000 Menschen. In gewässernahen Lagen steigt der Grundwasserspiegel bei anhaltendem Regen und bei Hochwasserereignissen an und drückt seitlich oder von unten gegen Kellerbauteile, deren Abdichtung häufig nie für diesen Lastfall ausgelegt war.

Typische Schadensursachen

• Aufsteigende Feuchtigkeit in Gebäuden ohne funktionierende Horizontalsperre, klassisch in der Altstadt und in Stadtamhof
• Seitlich drückendes Wasser bei versagender oder nie vorhandener Kellerabdichtung, verstärkt durch hohe Grundwasserstände in Gewässernähe
• Hangwasser in den Hanglagen am Brandlberg und um Oberisling, wenn die Drainage falsch geplant oder verlegt wurde
• Wärmebrücken an ungedämmten Außenwänden, Betonbalkonen und Rollladenkästen, besonders im Geschosswohnungsbau der 1960er- und 1970er-Jahre
• Fehlsanierungen mit dichten Putzen, Dampfsperren und nicht kapillaraktiven Innendämmungen auf historischem Mauerwerk
• Leitungswasserschäden aus undichten Rohren, die über Monate unbemerkt Feuchtigkeit in Wand oder Estrich abgeben
• Nutzungsbedingte Feuchtelast durch unzureichendes Lüften und Heizen, häufig in Kombination mit baulichen Schwachstellen

Ablauf eines Schimmelgutachtens

Ortstermin und Bestandsaufnahme

Zuerst nehme ich den Schaden in Augenschein, dokumentiere ihn fotografisch und lasse mir den zeitlichen Verlauf schildern. Wann ist der Befall zuerst aufgetreten? Nach welchen Ereignissen wird er schlimmer? Wie wird geheizt und gelüftet? Welche Sanierungen gab es? Diese Informationen sind kein Beiwerk, sondern der halbe Befund. Schimmel entsteht immer im Zusammenspiel von Bauteil, Raumklima und Nutzung.

Messtechnik

Anschließend erfasse ich den Zustand objektiv:

• Zerstörungsfreie Feuchtemessung zur Kartierung der Feuchteverteilung in Wand, Decke und Boden
• Darrmessung oder CM-Messung bei Estrichen und Bodenaufbauten, wenn der genaue Feuchtegehalt gefragt ist
• Thermografie zur Sichtbarmachung von Wärmebrücken, Leckagen und verdeckten Durchfeuchtungen
• Raumklimamessung von Temperatur und relativer Luftfeuchte, um Taupunkt und Kondensationsrisiko zu bestimmen
• Gezielte Bauteilöffnung, wenn ein Verdacht anders nicht zu klären ist, etwa bei vorgesetzten Trockenbauwänden

Gerade bei historischem Mauerwerk ist die Kombination aus Feuchtekartierung und Thermografie aufschlussreich. Sie zeigt, ob die Feuchtigkeit von unten aufsteigt, seitlich eindringt oder als Kondensat an einer kalten Oberfläche ausfällt. Diese drei Ursachen sehen an der Wand ähnlich aus, verlangen aber völlig verschiedene Sanierungen.

Gutachten und Sanierungsempfehlung

Sie erhalten ein schriftliches Gutachten mit Befunden, Messwerten, Fotodokumentation, eindeutiger Ursachenbenennung und einer verhältnismäßigen Sanierungsempfehlung. Bei denkmalgeschützter Substanz berücksichtige ich, welche Verfahren überhaupt genehmigungsfähig sind. Kapillaraktive Innendämmung, Sanierputzsysteme oder eine nachträgliche Horizontalsperre sind je nach Objekt sinnvoll oder gerade nicht. Pauschallösungen gibt es hier nicht.

Schimmel in der Welterbe-Altstadt: Sanieren ohne den Bau zu zerstören

In der Altstadt gilt eine einfache Regel: Die Sanierung muss mit der Substanz arbeiten, nicht gegen sie. Eine dampfdichte Innendämmung aus Polystyrol auf einer feuchten Bruchsteinwand verlagert den Taupunkt in die Konstruktion und erzeugt genau dort Kondensat, wo man es am wenigsten sieht, nämlich hinter der Dämmung. Wenige Jahre später steht der Eigentümer vor einem größeren Schaden als vorher.

Kapillaraktive Systeme dagegen nehmen anfallendes Kondensat auf und geben es wieder an den Raum ab. Sie sind bei historischer Substanz in vielen Fällen der bessere Weg, aber nicht immer und nicht bei jedem Feuchtelastfall. Ob ein Gewölbekeller überhaupt trockengelegt werden kann oder ob er als kalter, belüfteter Kellerraum weitergenutzt werden sollte, ist eine Frage, die vor der Sanierung geklärt werden muss und nicht danach.

Der Gewölbekeller: ein Sonderfall

Kaum ein Bauteil wird so häufig falsch behandelt wie der historische Gewölbekeller. Diese Räume reichen für Regensburg oft mehrere Geschosse tief in den Untergrund, sind aus Bruchstein oder Ziegel gemauert und waren nie als beheizte Wohn- oder Lagerräume für feuchteempfindliche Güter gedacht. Sie waren kalt, feucht und belüftet, und genau so haben sie jahrhundertelang funktioniert.

Probleme entstehen, wenn ein solcher Keller zur Wohnnutzung ausgebaut, gedämmt und beheizt wird. Dann trifft warme, feuchte Raumluft im Sommer auf kalte Wandoberflächen, und es fällt Kondensat aus. Wer daraufhin noch stärker lüftet, verschlimmert die Sache, weil er noch mehr feuchte Sommerluft an die kalten Wände bringt. Ich bewerte deshalb immer zuerst, welche Nutzung ein Keller überhaupt verträgt, bevor über Abdichtung oder Dämmung gesprochen wird. Manchmal ist die richtige Antwort, den Raum als kalten, kontrolliert belüfteten Keller zu belassen und die geplante Nutzung anderswo unterzubringen.

Ein Beispiel aus der Praxis

Ein Eigentümer meldete sich, weil in seiner Erdgeschosswohnung eines Gründerzeithauses trotz zweimaliger Renovierung immer wieder Schimmel an derselben Außenwandecke auftrat. Die Bewohner lüfteten regelmäßig und heizten normal. Die Thermografie zeigte an der Gebäudeecke deutlich abgesenkte Oberflächentemperaturen, und die Raumklimamessung ergab, dass diese Temperaturen bei üblicher Nutzung unter den Taupunkt fielen. Es lag also keine Nutzerschuld vor, sondern eine geometrische Wärmebrücke an der ungedämmten Außenwand. Da eine Außendämmung wegen der Stuckfassade ausschied, empfahl ich eine kapillaraktive Innendämmung im betroffenen Bereich. Seitdem ist die Wand trocken.

Gesundheit und Mietrecht

Schimmelpilze sind nicht nur ein optisches Ärgernis. Sporen und Stoffwechselprodukte können Atemwegsbeschwerden, Reizungen, allergische Reaktionen und eine erhöhte Infektanfälligkeit begünstigen, besonders bei Kindern, älteren Menschen und immungeschwächten Personen. Kritisch ist vor allem verdeckter Befall hinter Möbeln, Tapeten, Vorsatzschalen oder unter Bodenbelägen, der nur durch einen muffigen Geruch auffällt.

Im Mietverhältnis entscheidet die Ursache über die Rechtslage. Liegt ein Baumangel vor, ist der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet und eine Mietminderung kommt in Betracht. Liegt reines Nutzerverhalten vor, sieht es anders aus. Häufig ist es eine Mischung, und dann kommt es auf die Frage an, ob das Gebäude bei normalem, zumutbarem Lüften und Heizen schimmelfrei zu halten wäre. Genau diese Frage beantworte ich messtechnisch und nachvollziehbar. Mein Gutachten ist gerichtsfest und kann als Beweismittel dienen.

Feuchtigkeit beim Immobilienkauf

Wer eine Immobilie für Regensburg kaufen will, sollte Feuchte niemals als Kosmetikproblem abtun. Ein feuchter Keller in einem Gründerzeithaus im Ostenviertel kann harmlos sein, weil der Raum ohnehin nur als Lager dient. Er kann aber auch bedeuten, dass die Balkenköpfe der Erdgeschossdecke bereits geschädigt sind. Der Unterschied ist erheblich. Im Rahmen der Hauskaufberatung kläre ich diese Frage, bevor Sie unterschreiben. Weitere Informationen zu meinen Leistungen und zum Rahmen der Beauftragung unter Kosten.

Warum ein unabhängiger Sachverständiger

Der Markt für Trocknung und Schimmelsanierung ist unübersichtlich. Ein Betrieb, der zugleich begutachtet und saniert, hat ein wirtschaftliches Interesse an möglichst umfangreichen Maßnahmen. Ich habe dieses Interesse nicht. Ich bin an keinen Sanierungsbetrieb, keinen Makler und keine Versicherung gebunden. Wenn ein einfaches Lüftungskonzept und die Beseitigung einer Wärmebrücke ausreichen, sage ich das. Wenn der Keller großflächig neu abgedichtet werden muss, sage ich das ebenfalls.

Je früher die Ursache geklärt ist, desto geringer bleibt der Schaden. Wenn Sie Feuchte oder Schimmel an Ihrer Immobilie feststellen, nehmen Sie über die Kontaktseite Verbindung auf.

Häufig gestellte Fragen