Bauabnahme für Regensburg mit Sachverständigenbegleitung

Die Bauabnahme ist der rechtlich folgenreichste Moment eines jeden Bauvorhabens. Mit ihr beginnt die Gewährleistungsfrist, die Beweislast kehrt sich vom Unternehmer zum Bauherrn um und die Schlusszahlung wird fällig. Wer diesen Termin ohne fachliche Begleitung wahrnimmt, unterschreibt möglicherweise ein Protokoll, das ihm später jede Handhabe nimmt. Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger mit Sitz in 95448 Bayreuth begleite ich Sie bei der Bauabnahme für Regensburg, dokumentiere alle Mängel und sorge dafür, dass Ihre Rechte gewahrt bleiben.

Warum die Abnahme über Jahre entscheidet

Vor der Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist. Nach der Abnahme müssen Sie beweisen, dass sie es nicht ist. Diese Umkehr der Beweislast ist der Kern des Problems. Ein Mangel, der im Abnahmeprotokoll nicht erfasst und nicht vorbehalten wurde, obwohl er erkennbar war, kann Ihnen später entgegengehalten werden. Gleichzeitig läuft ab der Abnahme die Gewährleistungsfrist, die bei Bauleistungen üblicherweise fünf Jahre beträgt. Was Sie danach entdecken, ist Ihr Problem.

Hinzu kommt der Zeitdruck. Bei Abnahmeterminen sitzen häufig Bauleiter und Vertriebsmitarbeiter am Tisch, der Übergabetermin steht, die Möbel sind bestellt. In dieser Situation werden Mängel gern als Kleinigkeiten abgetan, die man später erledige. Eine mündliche Zusage ist jedoch nichts wert, wenn sie nicht im Protokoll steht.

Abnahme nach BGB und nach VOB

BGB-Abnahme

Beim privaten Hausbau gilt in der Regel das Werkvertragsrecht des BGB. Die Gewährleistungsfrist für Bauwerke beträgt fünf Jahre ab Abnahme. Wichtig ist der Vorbehalt: Wer bei der Abnahme einen bekannten Mangel nicht vorbehält, verliert unter Umständen Ansprüche, die sich aus diesem Mangel ergeben. Auch eine Vertragsstrafe wegen verspäteter Fertigstellung muss ausdrücklich vorbehalten werden.

VOB-Abnahme

Ist die VOB/B vereinbart, was bei gewerblichen Auftraggebern häufiger vorkommt, gelten kürzere Gewährleistungsfristen, sofern nichts anderes geregelt ist. Zudem kennt die VOB/B die fiktive Abnahme durch Fristablauf oder durch Ingebrauchnahme. Das bedeutet: Wer einzieht, ohne die Abnahme zu verweigern, kann die Leistung stillschweigend abgenommen haben. Auch deshalb ist es wichtig, den Abnahmetermin bewusst und vorbereitet zu führen.

Ablauf einer begleiteten Bauabnahme

Vorbereitung

Vor dem Termin sichte ich Bauvertrag, Baubeschreibung, Pläne und, falls vorhanden, die Protokolle der baubegleitenden Qualitätssicherung. Aus der Baubeschreibung ergibt sich der geschuldete Soll-Zustand, und genau daran wird die tatsächliche Ausführung gemessen. Ein häufiger Streitpunkt ist die stillschweigende Abweichung: Ein anderes Fabrikat, eine geringere Dämmstärke, eine andere Fensterqualität als vertraglich vereinbart.

Begehung

Bei der Abnahme gehe ich das Objekt systematisch durch: Außenanlagen, Sockel und Fassade, Dach und Dachanschlüsse, Fenster und Türen einschließlich Beschlägen und Dichtungen, Keller mit Abdichtung und Drainage, alle Wohnräume mit Oberflächen, Estrich und Belägen, Bäder und Nassräume mit besonderem Blick auf die Abdichtung und die Anschlussfugen, Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektro mit Funktionsprüfung sowie die Dokumentation, also Bedienungsanleitungen, Prüfprotokolle, Nachweise und Bestandsunterlagen.

Mängelliste und Protokoll

Jeder Befund wird beschrieben, fotografisch dokumentiert und mit einer klaren Anforderung zur Nachbesserung versehen. Ich achte darauf, dass die Mängel im Abnahmeprotokoll erfasst und vorbehalten werden und dass Nachbesserungsfristen konkret benannt sind. Ein Protokoll, in dem lediglich steht, dass Restarbeiten noch ausgeführt werden, hilft Ihnen nicht.

Typische Mängel bei der Abnahme für Regensburg

In den wachsenden Neubaugebieten wie Burgweinting, am Brandlberg und um Oberisling stelle ich immer wieder ähnliche Punkte fest:

• Abdichtung und Drainage: unsauber angearbeitete Rohrdurchdringungen, Fehlstellen in der Sockelabdichtung, falsch verlegte oder gefällelose Drainageleitungen, besonders kritisch in den Hanglagen, wo Schichten- und Hangwasser anfällt
• Nassraumabdichtung: fehlende oder unvollständige Verbundabdichtung unter den Fliesen, mangelhafte Anschlüsse an Bodenabläufen und Wandecken
• Luftdichtheit: undichte Anschlüsse der Dampfbremse an Durchdringungen, Giebeln und Innenwänden, häufig erst mit einer Luftdichtheitsmessung nachweisbar
• Wärmebrücken: nicht thermisch getrennte Balkonplatten, ungedämmte Rollladenkästen, Fehlstellen in der Dämmebene an Attika und Traufe
• Estrich: Verlegung des Bodenbelags vor Erreichen der Belegreife, fehlende Randdämmstreifen, Schallbrücken zwischen Estrich und aufgehendem Bauteil
• Fenster und Türen: mangelhafte Anschlussfugen, fehlende innere Luftdichtung, klemmende Flügel, falsch eingestellte Beschläge
• Abweichungen von der Baubeschreibung: geringere Dämmstärken, andere Fabrikate, reduzierte Ausstattung

Abnahme bei Sanierung und im Bestand

Auch bei einer Sanierung findet eine Abnahme statt, und sie ist bei denkmalgeschützter Substanz besonders anspruchsvoll. In der Altstadt und in Stadtamhof muss nicht nur geprüft werden, ob die Arbeit handwerklich sauber ausgeführt ist, sondern auch, ob die eingesetzten Materialien zur historischen Substanz passen. Ein Zementputz auf einer mittelalterlichen Bruchsteinwand ist handwerklich vielleicht makellos ausgeführt und bautechnisch dennoch ein Mangel, weil er die Wand am Abtrocknen hindert. Solche Fragen müssen bei der Abnahme auf den Tisch, nicht erst, wenn der Putz zwei Jahre später abplatzt.

Restarbeiten, Vertragsstrafe und Schlusszahlung

Drei Punkte werden bei der Abnahme regelmäßig übersehen, und alle drei kosten den Bauherrn später Geld.

Der erste ist die Unterscheidung zwischen Mangel und Restleistung. Eine noch nicht ausgeführte Leistung ist kein Mangel, sondern eine offene Vertragsleistung, und beides muss im Protokoll auch getrennt benannt werden. Wer eine fehlende Leistung als kleinen Mangel abhakt, riskiert, dass sie später nie erbracht wird.

Der zweite ist die Vertragsstrafe. Wurde eine solche für den Fall der verspäteten Fertigstellung vereinbart und wird sie bei der Abnahme nicht ausdrücklich vorbehalten, ist sie in aller Regel verloren, selbst wenn die Verspätung offensichtlich war.

Der dritte ist die Schlusszahlung. Mit der Abnahme wird sie fällig. Solange erhebliche Mängel bestehen, kann jedoch ein angemessener Teil einbehalten werden. Wer vollständig zahlt und erst danach die Nachbesserung einfordert, hat sein wirksamstes Druckmittel bereits aus der Hand gegeben.

Ein Beispiel aus der Praxis

Bei der Abnahme eines Reihenhauses in einem Neubaugebiet wirkte alles fertig und sauber ausgeführt. Bei genauer Prüfung des Bades fiel jedoch auf, dass die Verbundabdichtung an der Übergangsfuge zwischen Wand und bodengleicher Dusche nicht durchgehend war. Der Bauleiter erklärte, das sei so üblich und die Fliesen seien ohnehin dicht. Fliesen und Fugen sind jedoch nicht die Abdichtungsebene, sondern nur die Nutzschicht darüber. Der Punkt wurde ins Protokoll aufgenommen und vorbehalten. Die Nachbesserung erfolgte vor der Schlusszahlung. Ohne Vorbehalt hätte der Eigentümer den Schaden bemerkt, wenn im Nachbarraum der Putz aufgeweicht wäre, und dann in der Beweispflicht gestanden.

Nach der Abnahme

Mit der Abnahme läuft die Gewährleistungsfrist. Es lohnt sich, diese Frist bewusst zu nutzen. Viele Mängel zeigen sich erst nach der ersten Heizperiode, wenn die Bauteile arbeiten und die Restfeuchte austrocknet. Risse in Übergängen, Setzungsrisse im Putz, Schwundrisse im Estrich, klemmende Türen oder Kondensat an Fensterlaibungen sind typische Befunde des ersten Winters.

Sinnvoll ist deshalb eine Nachbegehung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist. Wer erst kurz vor dem Fristende feststellt, dass ein Mangel besteht, hat oft nicht mehr genug Zeit, ihn wirksam geltend zu machen. Eine rechtzeitige sachverständige Kontrolle sichert Ansprüche, die sonst verfallen wären. Mehr zu meinen Leistungen und zum Rahmen der Beauftragung unter Kosten.

Häufige Fehler bei der Abnahme

• Den Abnahmetermin auf denselben Tag wie den Umzug legen und deshalb unter Zeitdruck stehen
• Ein Protokoll unterschreiben, in dem Mängel nur als Restarbeiten bezeichnet werden
• Sich auf mündliche Zusagen des Bauleiters verlassen, statt sie schriftlich festhalten zu lassen
• Die Vertragsstrafe wegen verspäteter Fertigstellung nicht ausdrücklich vorbehalten
• Die Schlussrechnung vollständig begleichen, obwohl erhebliche Mängel offen sind
• Die Abnahme ohne Abgleich mit der Baubeschreibung führen und dadurch Abweichungen bei Fabrikaten, Dämmstärken oder Ausstattung übersehen

Ihr Vorteil mit einem unabhängigen Sachverständigen

Bei der Abnahme sitzt der Bauherr typischerweise Fachleuten gegenüber, die den Bau seit Monaten kennen und die Argumente parat haben. Diese Asymmetrie gleiche ich aus. Ich kenne die anerkannten Regeln der Technik, ich weiß, was in der Baubeschreibung geschuldet ist, und ich lasse mich nicht mit dem Hinweis abspeisen, das sei bauüblich. Bauüblich und mangelfrei sind zwei verschiedene Dinge.

Planen Sie den Abnahmetermin nicht am Tag des Einzugs. Nehmen Sie sich Zeit, und holen Sie sich fachliche Unterstützung, bevor Sie unterschreiben. Über die Kontaktseite erreichen Sie mich direkt.

Häufig gestellte Fragen