Welche Bauschäden auftreten, hängt für Regensburg stark vom Stadtteil ab. Der Grund ist die Bauepoche: Ein Gründerzeit-Altbau versagt an anderen Stellen als eine Großsiedlung der 1970er Jahre oder ein Neubaugebiet. Dieser Atlas fasst zusammen, welche Bausubstanz in welchem Regensburger Stadtteil dominiert und welche Schäden dort typischerweise auftreten. Grundlage sind Begutachtungen vor Ort.
Die Angaben dürfen mit Quellenangabe zitiert werden. Stand: Juli 2026.
Bauepochen und Schäden für Regensburg im Überblick
| Stadtteil | Bauepoche | Bausubstanz | Häufigster Schaden |
|---|---|---|---|
| Altstadt | Mittelalter (12.–14. Jahrhundert), teils römische und barocke Substanz | Erhaltene mittelalterliche Steinbauten, Patrizierhäuser mit Geschlechtertürmen, gotische und barocke Bürgerhäuser, romanische Kerne, UNESCO-Welterbe-Ensemble | Aufsteigende Feuchtigkeit und Salzausblühungen in jahrhundertealtem Kalksteinmauerwerk |
| Stadtamhof | Barock und Wiederaufbau nach 1809 | Barocke und klassizistische Bürgerhäuser der ehemals eigenständigen Stadt auf der Donauinsel, denkmalgeschützter Altbestand, Teil des UNESCO-Welterbes | Hochwassergefährdung und regelmäßig überflutete Keller durch Insellage in der Donau |
| Ostenviertel | Gründerzeit (1880er–1910er) | Dichte Blockrandbebauung der Jahrhundertwende, gründerzeitliche Mehrfamilienhäuser mit Stuckfassaden und Holzbalkendecken, Nachverdichtung auf ehemaligen Bahn- und Militärflächen | Durchfeuchtete Holzbalkendecken in Gründerzeitbauten |
| Westenviertel | Gründerzeit und frühes 20. Jahrhundert, Bahn- und Industrieumfeld | Gemischte gründerzeitliche Wohnbebauung, ehemalige Arbeiter- und Angestelltenquartiere im Umfeld von Bahn und Industrie, Nachkriegslückenbebauung, jüngere Nachverdichtung | Aufsteigende Feuchtigkeit und Salzausblühungen im Sockelbereich |
| Kumpfmühl | Gründerzeit und Jugendstil (um 1900–1930) | Gutbürgerliches Wohngebiet mit Gründerzeit- und Jugendstilvillen, gewachsene Wohnbebauung auf dem Boden des römischen Kastells Kumpfmühl, teils leichte Hanglagen zum Galgenberg | Alterungsschäden an hochwertiger Villensubstanz und Dachstühlen |
| Galgenberg | 1960er–1970er, Universitätsentwicklung, jüngerer Neubau | Geschosswohnungsbau der 1960er und 1970er Jahre im Umfeld der Universität und der Universitätskliniken, Zeilen- und Punktbauten, neuere Verdichtung auf ehemaligem Kasernengelände | Wärmebrücken und Feuchtigkeit an Fertigteil- und Betonelementen |
| Kasernenviertel | Jahrhundertwende (1889–1918) und Konversion | Dichte gründerzeitliche Wohnbebauung um die einstigen Kasernen an der Landshuter Straße (Prinz-Leopold-, Pionier-, Raffler-Kaserne), ehemalige Militärbauten, moderne Wohnanlagen auf Konversionsflächen | Feuchte Keller und fehlende Abdichtung in Altbauten der Jahrhundertwende |
| Reinhausen | Dörflicher Kern, Gründerzeit bis Nachkriegszeit | Ehemals eigenständiges Dorf nördlich der Donau (1924 eingemeindet), gewachsener gemischter Bestand aus dörflicher Substanz, Gründerzeit- und Nachkriegsbauten, Nachverdichtung | Hochwassergefährdung und drückendes Grundwasser durch Donau- und Regen-Nähe |
| Konradsiedlung | 1930er–1950er, Werks- und Genossenschaftssiedlung | Planmäßige Siedlung auf Gemeindegrund der 1930er bis 1950er Jahre, Zeilenbauten, genossenschaftlicher Wohnungsbau, Nachkriegs-Wohnblöcke, jüngere Ergänzungsbauten | Mangelhafte Wärmedämmung und Sanierungsstau bei Siedlungs- und Nachkriegsbauten |
| Burgweinting | Neubaugebiete ab den 1990er Jahren bis heute | Modernes Neubaugebiet mit Niedrigenergie- und Effizienzhäusern, Reihen- und Einfamilienhäusern, Geschosswohnungsbau, alter dörflicher Kern von Burgweinting und Harting | Ausführungsmängel bei Wärmedämmverbundsystemen und Luftdichtheit |
| Brandlberg | Neubau ab den 1980er Jahren in Hanglage | Wohngebiet in Hanglage mit Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern jüngerer Bauzeit, Erschließung des Brandlbergs und Keilbergs nach der Eingemeindung von 1924 auf Gemeindegrund | Drückendes Hang- und Schichtenwasser an Kelleraußenwänden |
| Oberisling | Dörflicher Kern und Neubau ab den 1970er Jahren | Gewachsener Ortsrand im Süden mit dörflicher Substanz, Einfamilien- und Reihenhäuser mehrerer Jahrzehnte, neuere Baugebiete auf ehemals landwirtschaftlichen Flächen | Feuchte Keller und veraltete Abdichtung im alten Ortskern |
Die Stadtteile im Einzelnen
Welche Bauschäden sind in Altstadt typisch?
In Altstadt dominiert Erhaltene mittelalterliche Steinbauten, Patrizierhäuser mit Geschlechtertürmen, gotische und barocke Bürgerhäuser, romanische Kerne, UNESCO-Welterbe-Ensemble aus der Zeit Mittelalter (12.–14. Jahrhundert), teils römische und barocke Substanz. Der häufigste Schaden ist aufsteigende Feuchtigkeit und Salzausblühungen in jahrhundertealtem Kalksteinmauerwerk. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Aufsteigende Feuchtigkeit und Salzausblühungen in jahrhundertealtem Kalksteinmauerwerk
- Setzungs- und Rissbildung an Geschlechtertürmen und tiefen historischen Kellern
- Denkmal- und Ensembleschutz-Auflagen im Welterbebereich
- Bauphysikalische Risiken bei Innendämmung historischer Außenwände
Postleitzahl 93047. Ausführlich: Bausachverständiger für Altstadt.
Welche Bauschäden sind in Stadtamhof typisch?
In Stadtamhof dominiert Barocke und klassizistische Bürgerhäuser der ehemals eigenständigen Stadt auf der Donauinsel, denkmalgeschützter Altbestand, Teil des UNESCO-Welterbes aus der Zeit Barock und Wiederaufbau nach 1809. Der häufigste Schaden ist hochwassergefährdung und regelmäßig überflutete Keller durch Insellage in der Donau. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Hochwassergefährdung und regelmäßig überflutete Keller durch Insellage in der Donau
- Aufsteigende Feuchtigkeit und Durchnässung erdberührter Bauteile
- Wiederaufbausubstanz nach dem Brand von 1809 auf älteren Fundamenten
- Denkmalschutz-Auflagen bei Sanierung im Welterbebereich
Postleitzahl 93059. Ausführlich: Bausachverständiger für Stadtamhof.
Welche Bauschäden sind in Ostenviertel typisch?
In Ostenviertel dominiert Dichte Blockrandbebauung der Jahrhundertwende, gründerzeitliche Mehrfamilienhäuser mit Stuckfassaden und Holzbalkendecken, Nachverdichtung auf ehemaligen Bahn- und Militärflächen aus der Zeit Gründerzeit (1880er–1910er). Der häufigste Schaden ist durchfeuchtete Holzbalkendecken in Gründerzeitbauten. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Durchfeuchtete Holzbalkendecken in Gründerzeitbauten
- Alterungsschäden an Stuck- und Putzfassaden
- Feuchte Kellergeschosse und fehlende Horizontalsperren
- Schallschutz- und Sanierungsdefizite in unmodernisiertem Altbau
Postleitzahl 93047, 93055. Ausführlich: Bausachverständiger für Ostenviertel.
Welche Bauschäden sind in Westenviertel typisch?
In Westenviertel dominiert Gemischte gründerzeitliche Wohnbebauung, ehemalige Arbeiter- und Angestelltenquartiere im Umfeld von Bahn und Industrie, Nachkriegslückenbebauung, jüngere Nachverdichtung aus der Zeit Gründerzeit und frühes 20. Jahrhundert, Bahn- und Industrieumfeld. Der häufigste Schaden ist aufsteigende Feuchtigkeit und Salzausblühungen im Sockelbereich. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Aufsteigende Feuchtigkeit und Salzausblühungen im Sockelbereich
- Setzungsrisse durch heterogenen Baugrund im Donautal
- Erschütterungs- und Schallbelastung durch Bahn- und Verkehrsnähe
- Sanierungsstau und veraltete Haustechnik in Altbauten
Postleitzahl 93047, 93049. Ausführlich: Bausachverständiger für Westenviertel.
Welche Bauschäden sind in Kumpfmühl typisch?
In Kumpfmühl dominiert Gutbürgerliches Wohngebiet mit Gründerzeit- und Jugendstilvillen, gewachsene Wohnbebauung auf dem Boden des römischen Kastells Kumpfmühl, teils leichte Hanglagen zum Galgenberg aus der Zeit Gründerzeit und Jugendstil (um 1900–1930). Der häufigste Schaden ist alterungsschäden an hochwertiger Villensubstanz und Dachstühlen. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Alterungsschäden an hochwertiger Villensubstanz und Dachstühlen
- Feuchtigkeit in großen Kellergeschossen älterer Wohnhäuser
- Setzungsrisse durch heterogenen Untergrund und Quellhorizonte
- Wärmedämmung historischer Fassaden ohne Substanzverlust
Postleitzahl 93051, 93053. Ausführlich: Bausachverständiger für Kumpfmühl.
Welche Bauschäden sind in Galgenberg typisch?
In Galgenberg dominiert Geschosswohnungsbau der 1960er und 1970er Jahre im Umfeld der Universität und der Universitätskliniken, Zeilen- und Punktbauten, neuere Verdichtung auf ehemaligem Kasernengelände aus der Zeit 1960er–1970er, Universitätsentwicklung, jüngerer Neubau. Der häufigste Schaden ist wärmebrücken und Feuchtigkeit an Fertigteil- und Betonelementen. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Wärmebrücken und Feuchtigkeit an Fertigteil- und Betonelementen
- Sanierungsstau und undichte Flachdächer der 1960er und 1970er Jahre
- Schadstoffe wie Asbest und PCB in Bauten dieser Epoche
- Baumängel bei Neubauten auf Konversionsflächen
Postleitzahl 93051, 93053. Ausführlich: Bausachverständiger für Galgenberg.
Welche Bauschäden sind in Kasernenviertel typisch?
In Kasernenviertel dominiert Dichte gründerzeitliche Wohnbebauung um die einstigen Kasernen an der Landshuter Straße (Prinz-Leopold-, Pionier-, Raffler-Kaserne), ehemalige Militärbauten, moderne Wohnanlagen auf Konversionsflächen aus der Zeit Jahrhundertwende (1889–1918) und Konversion. Der häufigste Schaden ist feuchte Keller und fehlende Abdichtung in Altbauten der Jahrhundertwende. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Feuchte Keller und fehlende Abdichtung in Altbauten der Jahrhundertwende
- Durchfeuchtete Holzbalkendecken und Rissbildung im Mauerwerk
- Altlastenverdacht auf ehemals militärisch genutzten Flächen
- Baumängel bei Nachverdichtung und Konversionsneubauten
Postleitzahl 93047, 93053. Ausführlich: Bausachverständiger für Kasernenviertel.
Welche Bauschäden sind in Reinhausen typisch?
In Reinhausen dominiert Ehemals eigenständiges Dorf nördlich der Donau (1924 eingemeindet), gewachsener gemischter Bestand aus dörflicher Substanz, Gründerzeit- und Nachkriegsbauten, Nachverdichtung aus der Zeit Dörflicher Kern, Gründerzeit bis Nachkriegszeit. Der häufigste Schaden ist hochwassergefährdung und drückendes Grundwasser durch Donau- und Regen-Nähe. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Hochwassergefährdung und drückendes Grundwasser durch Donau- und Regen-Nähe
- Feuchte Keller und veraltete Abdichtung in altem Ortskern
- Setzungsrisse durch quartäre Kiese und heterogenen Baugrund
- Sanierungsstau bei Nachkriegs-Wohnbauten
Postleitzahl 93057, 93059. Ausführlich: Bausachverständiger für Reinhausen.
Welche Bauschäden sind in Konradsiedlung typisch?
In Konradsiedlung dominiert Planmäßige Siedlung auf Gemeindegrund der 1930er bis 1950er Jahre, Zeilenbauten, genossenschaftlicher Wohnungsbau, Nachkriegs-Wohnblöcke, jüngere Ergänzungsbauten aus der Zeit 1930er–1950er, Werks- und Genossenschaftssiedlung. Der häufigste Schaden ist mangelhafte Wärmedämmung und Sanierungsstau bei Siedlungs- und Nachkriegsbauten. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Mangelhafte Wärmedämmung und Sanierungsstau bei Siedlungs- und Nachkriegsbauten
- Feuchtigkeit und Schimmel in schlecht belüfteten Wohnungen
- Rissbildung durch heterogenen Baugrund und Setzungen
- Veraltete Haustechnik und einfache Baustandards der Bauzeit
Postleitzahl 93057. Ausführlich: Bausachverständiger für Konradsiedlung.
Welche Bauschäden sind in Burgweinting typisch?
In Burgweinting dominiert Modernes Neubaugebiet mit Niedrigenergie- und Effizienzhäusern, Reihen- und Einfamilienhäusern, Geschosswohnungsbau, alter dörflicher Kern von Burgweinting und Harting aus der Zeit Neubaugebiete ab den 1990er Jahren bis heute. Der häufigste Schaden ist ausführungsmängel bei Wärmedämmverbundsystemen und Luftdichtheit. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Ausführungsmängel bei Wärmedämmverbundsystemen und Luftdichtheit
- Feuchtigkeit und Schimmel durch dichte Gebäudehülle und mangelhafte Lüftung
- Abdichtungsmängel an erdberührten Bauteilen und Bodenplatten
- Terminbedingte Ausführungsfehler in schnell gewachsenen Neubaugebieten
Postleitzahl 93055. Ausführlich: Bausachverständiger für Burgweinting.
Welche Bauschäden sind in Brandlberg typisch?
In Brandlberg dominiert Wohngebiet in Hanglage mit Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern jüngerer Bauzeit, Erschließung des Brandlbergs und Keilbergs nach der Eingemeindung von 1924 auf Gemeindegrund aus der Zeit Neubau ab den 1980er Jahren in Hanglage. Der häufigste Schaden ist drückendes Hang- und Schichtenwasser an Kelleraußenwänden. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Drückendes Hang- und Schichtenwasser an Kelleraußenwänden
- Drainage- und Abdichtungsmängel bei Bauten in Hanglage
- Setzungs- und Rissbildung durch geneigten Baugrund
- Ausführungsmängel bei Neubauten und Kellergeschossen
Postleitzahl 93055, 93057. Ausführlich: Bausachverständiger für Brandlberg.
Welche Bauschäden sind in Oberisling typisch?
In Oberisling dominiert Gewachsener Ortsrand im Süden mit dörflicher Substanz, Einfamilien- und Reihenhäuser mehrerer Jahrzehnte, neuere Baugebiete auf ehemals landwirtschaftlichen Flächen aus der Zeit Dörflicher Kern und Neubau ab den 1970er Jahren. Der häufigste Schaden ist feuchte Keller und veraltete Abdichtung im alten Ortskern. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Feuchte Keller und veraltete Abdichtung im alten Ortskern
- Setzungsrisse bei Anbauten und Aufstockungen
- Ausführungsmängel bei Neubaugebieten jüngerer Bauzeit
- Veraltete Haustechnik in älteren Anwesen
Postleitzahl 93053. Ausführlich: Bausachverständiger für Oberisling.
Warum die Bauepoche über die Schäden entscheidet
Jede Bauepoche hat ihre Schwachstellen, und sie wiederholen sich. Gründerzeitbauten leiden an Holzbalkendecken und aufsteigender Feuchte. Nachkriegsbauten an mangelhafter Wärmedämmung und Flachdächern. Fertigteil- und Plattenbauten an Wärmebrücken in den Fugen und an Asbest. Neubauten an Ausführungsfehlern beim Wärmedämmverbundsystem und an Abdichtungsmängeln.
Wenn ich eine Immobilie für Regensburg begutachte, weiß ich deshalb vor dem Ortstermin, wo ich zuerst hinsehe. Das spart Zeit und findet die Schäden, die zählen. Was das kostet, steht auf der Seite Kosten.
Häufig gestellte Fragen
Welche Bauschäden treten in Altstadt typischerweise auf?
In Altstadt dominiert Erhaltene mittelalterliche Steinbauten, Patrizierhäuser mit Geschlechtertürmen, gotische und barocke Bürgerhäuser, romanische Kerne, UNESCO-Welterbe-Ensemble aus der Zeit Mittelalter (12.–14. Jahrhundert), teils römische und barocke Substanz. Typisch sind: Aufsteigende Feuchtigkeit und Salzausblühungen in jahrhundertealtem Kalksteinmauerwerk, Setzungs- und Rissbildung an Geschlechtertürmen und tiefen historischen Kellern, Denkmal- und Ensembleschutz-Auflagen im Welterbebereich, Bauphysikalische Risiken bei Innendämmung historischer Außenwände.
Welche Bauschäden treten in Stadtamhof typischerweise auf?
In Stadtamhof dominiert Barocke und klassizistische Bürgerhäuser der ehemals eigenständigen Stadt auf der Donauinsel, denkmalgeschützter Altbestand, Teil des UNESCO-Welterbes aus der Zeit Barock und Wiederaufbau nach 1809. Typisch sind: Hochwassergefährdung und regelmäßig überflutete Keller durch Insellage in der Donau, Aufsteigende Feuchtigkeit und Durchnässung erdberührter Bauteile, Wiederaufbausubstanz nach dem Brand von 1809 auf älteren Fundamenten, Denkmalschutz-Auflagen bei Sanierung im Welterbebereich.
Welche Bauschäden treten in Ostenviertel typischerweise auf?
In Ostenviertel dominiert Dichte Blockrandbebauung der Jahrhundertwende, gründerzeitliche Mehrfamilienhäuser mit Stuckfassaden und Holzbalkendecken, Nachverdichtung auf ehemaligen Bahn- und Militärflächen aus der Zeit Gründerzeit (1880er–1910er). Typisch sind: Durchfeuchtete Holzbalkendecken in Gründerzeitbauten, Alterungsschäden an Stuck- und Putzfassaden, Feuchte Kellergeschosse und fehlende Horizontalsperren, Schallschutz- und Sanierungsdefizite in unmodernisiertem Altbau.
Welche Bauschäden treten in Westenviertel typischerweise auf?
In Westenviertel dominiert Gemischte gründerzeitliche Wohnbebauung, ehemalige Arbeiter- und Angestelltenquartiere im Umfeld von Bahn und Industrie, Nachkriegslückenbebauung, jüngere Nachverdichtung aus der Zeit Gründerzeit und frühes 20. Jahrhundert, Bahn- und Industrieumfeld. Typisch sind: Aufsteigende Feuchtigkeit und Salzausblühungen im Sockelbereich, Setzungsrisse durch heterogenen Baugrund im Donautal, Erschütterungs- und Schallbelastung durch Bahn- und Verkehrsnähe, Sanierungsstau und veraltete Haustechnik in Altbauten.
Welche Bauschäden treten in Kumpfmühl typischerweise auf?
In Kumpfmühl dominiert Gutbürgerliches Wohngebiet mit Gründerzeit- und Jugendstilvillen, gewachsene Wohnbebauung auf dem Boden des römischen Kastells Kumpfmühl, teils leichte Hanglagen zum Galgenberg aus der Zeit Gründerzeit und Jugendstil (um 1900–1930). Typisch sind: Alterungsschäden an hochwertiger Villensubstanz und Dachstühlen, Feuchtigkeit in großen Kellergeschossen älterer Wohnhäuser, Setzungsrisse durch heterogenen Untergrund und Quellhorizonte, Wärmedämmung historischer Fassaden ohne Substanzverlust.
Welche Bauschäden treten in Galgenberg typischerweise auf?
In Galgenberg dominiert Geschosswohnungsbau der 1960er und 1970er Jahre im Umfeld der Universität und der Universitätskliniken, Zeilen- und Punktbauten, neuere Verdichtung auf ehemaligem Kasernengelände aus der Zeit 1960er–1970er, Universitätsentwicklung, jüngerer Neubau. Typisch sind: Wärmebrücken und Feuchtigkeit an Fertigteil- und Betonelementen, Sanierungsstau und undichte Flachdächer der 1960er und 1970er Jahre, Schadstoffe wie Asbest und PCB in Bauten dieser Epoche, Baumängel bei Neubauten auf Konversionsflächen.