Baumängel für Regensburg: erkennen, dokumentieren, durchsetzen

Ein Baumangel liegt vor, wenn eine Bauleistung von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht oder den anerkannten Regeln der Technik nicht entspricht. Das klingt einfach, ist es in der Praxis aber selten. Der Streit beginnt fast immer an derselben Stelle: Der Bauherr sieht einen Mangel, die ausführende Firma sieht eine Bagatelle oder verweist auf Nutzung, Witterung oder Vorleistungen anderer Gewerke. Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger mit Sitz in 95448 Bayreuth stelle ich für Regensburg fest, was Sache ist: Was ist Mangel, was ist Ursache, was ist die geschuldete Abhilfe.

Wichtig ist der Zeitpunkt. Vor der Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist. Nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast um, dann müssen Sie den Mangel nachweisen. Genau deshalb ist eine sachverständige Begleitung rund um die Bauabnahme und vor Ablauf der Gewährleistungsfrist so wirkungsvoll.

Warum Baumängel für Regensburg oft andere Ursachen haben

Regensburg ist baulich zweigeteilt. Auf der einen Seite steht die größte erhaltene mittelalterliche Altstadt Deutschlands, seit 2006 UNESCO-Welterbe, mit 984 Einzeldenkmälern im Ensemble Altstadt mit Stadtamhof. Der mittelalterliche Kern wurde im Zweiten Weltkrieg kaum getroffen, die Angriffe galten den Messerschmitt-Werken in Prüfening, den Bahnanlagen und dem Hafen. Deshalb steht hier tatsächlich Steinsubstanz aus dem 12. bis 14. Jahrhundert im Alltagsgebrauch, mit Bruchsteinmauerwerk, tiefen Gewölbekellern und Holzbalkendecken.

Auf der anderen Seite wächst Regensburg. Arbeitgeber wie BMW, Continental und Infineon sowie die Universität am Galgenberg sorgen für anhaltenden Zuzug, und am Stadtrand entstehen ganze Neubauquartiere, etwa für Burgweinting, Oberisling oder am Brandlberg. Beide Welten erzeugen ihre eigenen typischen Mängel, und beide erfordern eine andere Betrachtung.

Der Baugrund wechselt auf engem Raum

Regensburg liegt an einer geologischen Nahtstelle. Nordwestlich beginnt die Fränkische Alb mit ihren Jurakalken, nordöstlich das kristalline Grundgebirge des Bayerischen Waldes mit Granit und Gneis, dazwischen liegt der Talraum von Donau und Regen mit mächtigen quartären Kiesen und Sanden. Das führt dazu, dass sich die Gründungsverhältnisse innerhalb eines Baugebiets verändern können: Auf einem Grundstück steht der Fels nahe der Geländeoberkante, wenige Meter weiter liegen bindige Schichten unter durchlässigem Kies. Wird die Gründung nach Erfahrungswerten statt nach einem aktuellen Baugrundgutachten geplant, sind ungleichmäßige Setzungen und Risse die Folge.

Grundwasser und Hochwasser bestimmen die Abdichtung

In den Kiesen des Donautals steht ein gut durchlässiger Grundwasserleiter an. In gewässernahen Lagen wie Stadtamhof oder Reinhausen steigt der Grundwasserspiegel bei Hochwasser rasch an. Beim Hochwasser 2013 erreichte die Donau rund 6,81 Meter, den höchsten Stand seit über 130 Jahren. Für die Abdichtung heißt das: Der maßgebende Bemessungswasserstand entscheidet über die Wassereinwirkungsklasse nach DIN 18533. Wird ein Keller gegen Bodenfeuchte abgedichtet, obwohl zeitweise aufstauendes Sickerwasser oder drückendes Wasser anzusetzen wäre, ist der Mangel schon in der Planung angelegt und zeigt sich erst beim ersten nassen Winter.

Hanglage und Hangwasser

Am Brandlberg, in Oberisling und in den Hangbereichen Richtung Süden und Nordosten trifft Niederschlagswasser auf gering durchlässige Schichten und wandert als Schichtenwasser hangabwärts gegen die Kellerwand. Eine Ringdrainage nach DIN 4095 ist dort kein Luxus, sondern Bestandteil der Regeln der Technik. In der Praxis sehe ich immer wieder Drainagen ohne Filterschicht, mit Gegengefälle, ohne Spülschächte oder mit Anschluss an ein Rohr, das bei Starkregen selbst unter Rückstau steht. Das ist ein klassischer Ausführungsmangel mit teuren Folgen.

Typische Mängel im Neubau

• Abdichtung erdberührter Bauteile: falsche Wassereinwirkungsklasse, fehlende Hohlkehle, unzureichende Schichtdicke, verletzte Bahnen nach dem Verfüllen
• Wärmebrücken und Luftdichtheit: durchlaufende Betonbauteile, unsauber verklebte Dampfbremsen im Dach, undichte Durchdringungen bei Lüftung und Elektro
• Estrich und Trittschall: Schallbrücken an Rohrleitungen und Türzargen, zu dünne Dämmschicht, fehlende Randstreifen, Estrich vor der Belegreife verlegt
• Fenster und Anschlüsse: fehlende innere Luftdichtung, außen nicht schlagregendichte Anschlussfugen, falsche Verklotzung
• Balkone und Terrassen: fehlende Gefälle, Anschlusshöhen zu gering, Abdichtung unter Belag mangelhaft
• Dach: Unterdeckung nicht regensicher, Durchdringungen unsauber, zu geringe Überdeckung an Kehlen und Anschlüssen
• Schallschutz im Geschosswohnungsbau: Anforderungen nach DIN 4109 nicht erreicht, häufig erst nach dem Einzug bemerkt

Typische Mängel im Bestand und nach Sanierungen

Im Altbestand entstehen viele Schäden nicht durch fehlende, sondern durch falsche Maßnahmen. In der Altstadt und in den Gründerzeitvierteln im Ostenviertel oder Kasernenviertel sehe ich regelmäßig dieselben Muster:

• Zementputz oder Dispersionsanstrich auf Bruchsteinmauerwerk ohne Horizontalsperre. Die Verdunstung wird unterbunden, die Feuchtigkeit steigt höher, Salze sprengen den Putz ab
• Dampfdichte Innendämmung, die den Taupunkt in die Konstruktion verschiebt und Kondensat hinter der Dämmung erzeugt
• Balkenköpfe, die beim Einbau neuer Fenster oder dichter Böden eingeschlossen werden und dann faulen
• Neue Bäder in alten Holzbalkendecken ohne tragfähigen Nachweis und ohne funktionierende Abdichtung im Verbund
• Dachgeschossausbauten mit unzureichender Dämmebene, Wärmebrücken an Kehlbalken und Anschlüssen und fehlender luftdichter Ebene

Bei denkmalgeschützter Substanz kommt hinzu, dass Maßnahmen nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz erlaubnispflichtig sind. Ein Sanierungskonzept, das die Denkmalbehörde nicht mitträgt, ist kein Konzept, sondern ein Risiko.

Wie ich Baumängel für Regensburg feststelle

Ortstermin und Bestandsaufnahme

Ich beginne mit dem Bauwerk, nicht mit der Akte. Ich sehe mir das Schadensbild an, erfasse Lage, Ausdehnung und Verlauf, prüfe Anschlüsse und Details und lasse mir die Vorgeschichte schildern. Danach ziehe ich die Unterlagen heran: Bauvertrag, Leistungsverzeichnis, Baubeschreibung, Pläne, Protokolle. Erst der Abgleich zwischen Soll und Ist macht aus einem Ärgernis einen belastbaren Mangelvorwurf.

Messtechnik

• zerstörungsfreie Feuchtemessung und Feuchtekartierung, bei Estrichen auch CM- oder Darrmessung
• Thermografie zur Darstellung von Wärmebrücken, Leckagen und verdeckten Durchfeuchtungen
• Rissbreitenmessung und, wenn nötig, Rissmonitoring über einen Beobachtungszeitraum
• Messung von Ebenheit, Lot und Gefälle nach DIN 18202
• gezielte, dokumentierte Bauteilöffnung, wenn ein Verdacht anders nicht zu klären ist

Gutachten mit klarer Aussage

Sie erhalten ein schriftliches Gutachten mit Befund, Fotodokumentation, Messwerten, Bewertung nach den einschlägigen Normen, Benennung der Ursache und einer verhältnismäßigen Empfehlung zur Mängelbeseitigung. Wo es zweckmäßig ist, kläre ich auch, ob eine Nachbesserung technisch überhaupt möglich ist oder ob ein Minderwert verbleibt. Bei streitigen Fällen kann daraus eine Beweissicherung oder ein Gutachten für das Gericht werden, Näheres unter Gutachten und Kurzgutachten.

Ein Beispiel aus der Praxis

Ein Bauherr in einem Neubaugebiet am Stadtrand meldete sich, weil im Keller nach jedem längeren Regen ein feuchter Streifen auf der Bodenplatte auftrat. Der Bauträger verwies auf Restbaufeuchte. Die Feuchtekartierung zeigte jedoch ein klares Bild: Die Durchfeuchtung folgte der Wandkante an der Hangseite und trat nur dort auf. Bei der Bauteilöffnung fand sich eine Drainageleitung ohne Filterkies, teilweise mit Gegengefälle verlegt, und eine Abdichtung, die für Bodenfeuchte ausgelegt war, obwohl im Bodengutachten zeitweise aufstauendes Sickerwasser ausgewiesen war. Das war kein Trocknungsthema, sondern ein Planungs- und Ausführungsmangel. Mit dieser Dokumentation ließ sich die Nachbesserung durchsetzen, bevor die Gewährleistung ablief.

Fristen, an die Sie denken sollten

Beim BGB-Bauvertrag beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche an Bauwerken fünf Jahre ab Abnahme, bei Vereinbarung der VOB/B in der Regel vier Jahre. Ich empfehle, spätestens ein halbes Jahr vor Fristablauf eine sachverständige Begehung durchführen zu lassen. Wer dann Mängel schriftlich rügt, sichert seine Ansprüche. Wer wartet, verliert sie. Noch besser ist es, Mängel gar nicht erst entstehen zu lassen: Die baubegleitende Qualitätssicherung setzt an den Stellen an, an denen später niemand mehr hinsehen kann, etwa bei Abdichtung, Dämmung und Luftdichtheit.

Unabhängig, und das aus gutem Grund

Ich bin an keine Baufirma, keinen Bauträger, keinen Makler und keine Versicherung gebunden. Ich verkaufe keine Sanierung und habe deshalb kein Interesse an einem möglichst großen Auftragsvolumen. Wenn ein Riss bautechnisch unbedenklich ist, sage ich das. Wenn eine Abdichtung von Anfang an falsch ausgelegt war, sage ich das ebenso deutlich. Einen Überblick über meine Leistungen und den Rahmen der Beauftragung unter Kosten finden Sie auf den jeweiligen Seiten. Wenn Sie einen Mangel vermuten, nehmen Sie früh über die Kontaktseite Verbindung auf. Je früher dokumentiert wird, desto einfacher ist der Nachweis.

Häufig gestellte Fragen