Sanierungs- und Modernisierungsberatung für Regensburg

Eine Sanierung geht selten daran schief, dass die Handwerker schlecht arbeiten. Sie geht daran schief, dass in der falschen Reihenfolge das Falsche gemacht wird. Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger mit Sitz in 95448 Bayreuth berate ich Eigentümer für Regensburg vor der Sanierung: Ich stelle den Zustand fest, benenne die Ursachen der Schäden, lege die Reihenfolge der Maßnahmen fest und beschreibe die Leistungen so, dass Sie Angebote einholen und vergleichen können, ohne von einem Anbieter abhängig zu sein.

Warum die Reihenfolge über das Ergebnis entscheidet

Der häufigste Fehler ist der Beginn an der falschen Stelle. Es werden neue Fenster eingebaut, bevor die Feuchte im Mauerwerk geklärt ist. Es wird eine Innendämmung aufgebracht, bevor das undichte Dach saniert ist. Es wird eine Fassade gedämmt, während der Keller weiter Wasser zieht. Danach steht der Eigentümer mit einem hochwertigen Innenausbau in einem Gebäude, dessen Grundprobleme unverändert bestehen, und muss den neuen Ausbau wieder aufreißen.

Die Reihenfolge ist deshalb kein Detail, sondern der Kern der Beratung. Erst kommt das Wasser, von oben und von unten. Dann die Statik. Dann die Hülle. Dann die Technik. Und ganz zuletzt das, was man sieht.

Sanieren im Welterbe

Regensburg besitzt die größte erhaltene mittelalterliche Altstadt Deutschlands und ist seit 2006 UNESCO-Welterbe. Wer hier saniert, saniert nicht irgendein Haus. Bruchsteinmauerwerk in Kalkmörtel, Gewölbekeller über mehrere Geschosse, gewachsene Statik, historische Putze und Stuckdecken, dazu die Türme und Turmreste der Patrizierhäuser: Diese Substanz verzeiht keine Behandlung nach Neubaulogik.

Was in der Altstadt regelmäßig schiefgeht

• Dichte Zementputze und Dispersionsanstriche auf historischem Mauerwerk unterbinden die Verdunstung. Die Feuchte steigt höher, Salze kristallisieren aus, der Putz platzt ab. Der Schaden entsteht durch die Sanierung.
• Dampfdichte Innendämmung verlagert den Taupunkt in die Konstruktion. Das Kondensat fällt dann hinter der Dämmung aus, wo es niemand sieht, bis der Schaden groß ist. Kapillaraktive Systeme sind hier in vielen Fällen der richtige Weg, aber nicht in allen.
• Ausbau von Gewölbekellern zu Wohnraum ohne Berücksichtigung des Sommerkondensats. Warme feuchte Luft an kalten Wänden erzeugt genau das Problem, das man mit Lüften zu lösen versucht und dabei verschlimmert.
• Reparaturen am Naturstein mit Zementmörtel. Der harte Mörtel drückt die Schäden in den weicheren Stein daneben.

Hinzu kommt der rechtliche Rahmen. Veränderungen an einem Baudenkmal sind erlaubnispflichtig. Wer beginnt und erst danach fragt, riskiert den Rückbau. Ich kläre deshalb vor der Planung, welche Maßnahmen fachlich sinnvoll und zugleich genehmigungsfähig sind. Was das für die Altstadt und für Stadtamhof konkret bedeutet, beschreibe ich auf den Stadtteilseiten.

Gründerzeitbestand modernisieren

In Ostenviertel, Westenviertel, Kasernenviertel und Kumpfmühl steht der Bestand aus der Zeit zwischen 1880 und 1910: Ziegelmauerwerk, Stuckfassaden, Holzbalkendecken, Kappendecken über dem Keller, hohe Räume, Kastenfenster. Diese Häuser sind gut zu sanieren, wenn man ihre Schwachstellen kennt.

Die kritischen Punkte sind fast immer dieselben: die Balkenköpfe, die in feuchtem Außenmauerwerk liegen, der Keller ohne funktionierende Abdichtung, die Schallübertragung über die Holzbalkendecke, die Elektroinstallation aus mehreren Epochen, die Wärmebrücke an der Gebäudeecke und der Stuck, der bei jeder Deckenöffnung leidet. Wer eine Wohnung in einem solchen Haus modernisiert, muss zusätzlich klären, was Gemeinschaftseigentum ist und was Sondereigentum, denn Dach, Fassade, Leitungen und Kellerdecke gehören der Gemeinschaft.

Der Bestand der Nachkriegsjahrzehnte

Am Galgenberg, in der Konradsiedlung und in vielen anderen Wohnanlagen der 1950er- bis 1970er-Jahre steht ein Bestand, der heute die typische Sanierungswelle erlebt. Hier geht es um andere Themen:

• Betoninstandsetzung an Balkonen, Loggien, Brüstungen und Attiken, wo die Bewehrung zu geringe Überdeckung hat und korrodiert
• Auskragende Betonplatten als Wärmebrücken, deren Dämmung ohne statische Betrachtung nicht möglich ist
• Flachdächer mit gealterten Abdichtungen und häufig durchfeuchteter Dämmung
• Fassaden mit Vorsatzschalen, Waschbetonelementen oder Eternitverkleidungen, bei denen die Schadstofffrage vor jedem Eingriff zu klären ist
• Haustechnik am Ende ihrer Nutzungsdauer, häufig mit unsanierten Steigsträngen

Bei diesem Baualter ist die Schadstoffuntersuchung keine Formalie. Asbesthaltige Bauteile, alte Mineralwolle und teerhaltige Kleber bestimmen den Ablauf, den Arbeitsschutz und den Entsorgungsweg einer Sanierung.

Energetische Modernisierung mit Augenmaß

Energetisch zu sanieren ist sinnvoll, aber nicht jede Maßnahme passt zu jedem Gebäude. Eine Außendämmung scheidet an einer Stuckfassade und an jedem Baudenkmal aus. Eine Innendämmung ist möglich, aber bauphysikalisch anspruchsvoll und muss zum Feuchtehaushalt der Wand passen. Der Fenstertausch ist die Maßnahme mit der schnellsten spürbaren Wirkung und zugleich die mit dem höchsten Risiko: Werden dichte Fenster in ein Gebäude eingebaut, dessen Wände weiterhin kalt sind, verlagert sich der Taupunkt vom Fenster an die Wand. Der Schimmel, der vorher am Fensterrahmen kondensierte und abgewischt wurde, wächst danach in der Raumecke.

Ich bewerte deshalb immer das Gesamtsystem aus Hülle, Technik und Nutzung und lege fest, welche Maßnahme in welcher Reihenfolge wirkt. Wo Nachweise gegenüber Fördergebern oder gegenüber der Denkmalbehörde erforderlich sind, benenne ich diese Anforderungen frühzeitig.

Ablauf einer Sanierungsberatung

Bestandsaufnahme

Beim Ortstermin erfasse ich den Zustand systematisch: Tragwerk, Dach, Fassade, Keller, Feuchte, Haustechnik, Fenster, Schadstoffverdacht. Ich messe Feuchte, setze bei Bedarf die Wärmebildkamera ein und öffne nach Absprache gezielt Bauteile.

Ursachenklärung

Vor jeder Empfehlung steht die Ursache. Ein feuchter Sockel kann von aufsteigender Feuchte, von einem defekten Fallrohr, von einer Spritzwasserzone ohne Sockelabdichtung oder von einem falschen Putz kommen. Vier Ursachen, vier völlig verschiedene Sanierungen.

Schadstoffe und Genehmigungsfragen

Bevor die erste Wand geöffnet wird, klären wir, ob ein Schadstoffverdacht besteht und ob eine denkmalrechtliche Erlaubnis erforderlich ist. Beides bestimmt Ablauf, Arbeitsschutz und Kosten der Maßnahme und lässt sich nachträglich nicht mehr korrigieren.

Sanierungskonzept

Sie erhalten ein schriftliches Konzept mit Befunden, Ursachen, priorisierten Maßnahmen, ihrer sinnvollen Reihenfolge und einer produktneutralen Leistungsbeschreibung, mit der Sie Angebote einholen können. Auf Wunsch begleite ich die Ausführung und prüfe die Leistung vor der Abnahme. Mehr dazu unter Bauzustandsprüfung und unter Leistungen.

Zwei Beispiele aus der Praxis

Der Sockel, der immer wieder nass wurde

Ein Eigentümer hatte den Sockel seines Altbaus zweimal instand setzen lassen. Beide Male war der Putz nach kurzer Zeit wieder abgeplatzt. Der ausführende Betrieb hatte auf aufsteigende Feuchte geschlossen und eine nachträgliche Horizontalsperre vorgeschlagen, ein erheblicher Eingriff. Die Feuchtekartierung zeigte jedoch kein durchgehendes Feuchtebild über die gesamte Sockelzone, sondern zwei klar abgegrenzte Bereiche, jeweils direkt neben einem Fallrohr. Beide Fallrohre waren nicht ordnungsgemäß an die Grundleitung angeschlossen und entwässerten faktisch neben das Haus. Die Ursache lag also nicht im Mauerwerk, sondern in der Dachentwässerung. Die Sanierung bestand aus zwei fachgerechten Anschlüssen und einem Sanierputz, und der Sockel ist seither trocken.

Die Innendämmung, die den Schaden erst schuf

In einer Altbauwohnung war einige Jahre zuvor eine Innendämmung aus Polystyrol auf die ungedämmte Außenwand geklebt worden. Danach trat in den Raumecken wiederholt Schimmel auf. Die Bewohner hatten daraufhin noch häufiger gelüftet, was den Befall nicht beseitigte. Die Bauteilöffnung zeigte, was zu erwarten war: Hinter der dampfdichten Dämmung stand die Wand feucht, weil das Kondensat genau dort ausfiel, wo es niemand bemerkte. Der Schaden war nicht durch das Alter des Hauses entstanden, sondern durch die Maßnahme, die ihn verhindern sollte. Die Instandsetzung bestand aus dem Rückbau der Dämmung und dem Aufbau eines kapillaraktiven Systems, das anfallendes Kondensat aufnimmt und wieder an den Raum abgibt.

Unabhängig heißt: kein Interesse an großen Maßnahmen

Ein Betrieb, der begutachtet und anschließend saniert, hat ein wirtschaftliches Interesse an einem möglichst großen Auftrag. Ich habe dieses Interesse nicht. Wenn ein Sockelanstrich und eine korrekt angeschlossene Regenrinne das Problem lösen, sage ich das, auch wenn eine Komplettsanierung mehr Umsatz bedeuten würde. Und wenn eine Maßnahme nötig ist, die niemand gerne hört, etwa der Rückbau einer vor wenigen Jahren aufgebrachten Innendämmung, sage ich auch das. Über die Kontaktseite erreichen Sie mich direkt, den Rahmen der Beauftragung finden Sie unter Kosten.

Häufig gestellte Fragen