Professionelle Bauschaden-Dokumentation für Regensburg

Ein Bauschaden wird selten dort entschieden, wo er entsteht. Er wird dort entschieden, wo bewiesen werden muss, wie er aussah, wann er auftrat und wodurch er verursacht wurde. Genau das leistet eine professionelle Bauschaden-Dokumentation. Sie hält einen Zustand fest, der sich verändert, und sie tut das in einer Form, die vor der Versicherung, gegenüber der Baufirma und notfalls vor Gericht Bestand hat. Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger mit Sitz in 95448 Bayreuth erstelle ich diese Dokumentation für Regensburg an Wohn-, Gewerbe- und denkmalgeschützten Gebäuden.

Der Unterschied zu ein paar Handyfotos ist erheblich. Fotos ohne Maßstab, ohne Datum, ohne Ortsbezug und ohne fachliche Einordnung sind im Streitfall wenig wert. Eine Dokumentation ist erst dann belastbar, wenn Lage, Ausdehnung, Rissbreite, Feuchtewerte und Randbedingungen erfasst und nachvollziehbar zugeordnet sind.

Wann eine Dokumentation nötig ist

• vor Beginn von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück, als Beweissicherung des Ist-Zustands
• bei neu aufgetretenen Rissen, Verformungen oder Feuchtestellen
• vor Ablauf der Gewährleistungsfrist bei Neubauten und Sanierungen
• nach einem Schadensereignis wie Wasserschaden, Hochwasser oder Brand
• vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie, ergänzend zur Hauskaufberatung
• bei Streit zwischen Eigentümer und Handwerksbetrieb, Mieter und Vermieter oder innerhalb einer Eigentümergemeinschaft

Warum das Thema für Regensburg besondere Bedeutung hat

Bauen im Welterbe und neben dem Denkmal

Die Altstadt mit Stadtamhof ist seit 2006 UNESCO-Welterbe und umfasst 984 Einzeldenkmäler. Der mittelalterliche Kern blieb im Zweiten Weltkrieg weitgehend verschont, weil die Angriffe den Messerschmitt-Werken in Prüfening, den Bahnanlagen und dem Hafen galten. Was heute in der Altstadt steht, ist deshalb häufig echte Substanz aus dem 12. bis 14. Jahrhundert: Bruchsteinmauerwerk in Kalkmörtel, Gewölbekeller, die mehrere Geschosse tief reichen, Häuser, die über Jahrhunderte aneinandergebaut wurden und sich gegenseitig stützen.

In dieser Bebauung ist jede Baumaßnahme ein Eingriff in ein empfindliches Gefüge. Eine Baugrube auf dem Nachbargrundstück, eine Verdichtung, ein Rückbau, eine Leitungsverlegung in der engen Gasse: All das erzeugt Erschütterungen und kann Spannungen im Mauerwerk verändern. Für besonders erschütterungsempfindliche Bauwerke, zu denen Baudenkmäler gehören, gelten nach DIN 4150-3 deutlich niedrigere Anhaltswerte als für gewöhnliche Wohngebäude. Wer als Eigentümer eines solchen Hauses erst nach Abschluss der Nachbarbaustelle bemerkt, dass ein Riss neu ist, hat ein Beweisproblem. Wer vorher dokumentiert hat, hat keines.

Baugrund und Wasser

Regensburg liegt an der Nahtstelle zwischen der Fränkischen Alb mit ihren Jurakalken, dem kristallinen Grundgebirge des Bayerischen Waldes und dem Talraum von Donau und Regen mit mächtigen quartären Kiesen. Der Baugrund wechselt kleinräumig, was ungleichmäßige Setzungen begünstigt. Hinzu kommt das Wasser: In den Kiesen steht ein gut durchlässiger Grundwasserleiter an, beim Hochwasser 2013 erreichte die Donau rund 6,81 Meter, den höchsten Stand seit über 130 Jahren. Risse, Feuchtestellen und Verformungen an Gebäuden für Stadtamhof oder Reinhausen müssen deshalb immer im Zusammenhang mit Grundwasserstand und Baugrund bewertet werden, nicht isoliert.

Wie ich dokumentiere

Systematische Erfassung vor Ort

Ich gehe das Objekt geordnet durch, Bauteil für Bauteil, und erfasse jeden Befund mit eindeutiger Lagebezeichnung, Beschreibung, Ausdehnung und Fotodokumentation mit Maßstabsbezug. Zu jedem Riss gehört die Rissbreite, gemessen mit Rissbreitenmaßstab oder Messlupe, dazu Verlauf, Richtung und die Frage, ob es sich um einen Putz- oder Bauteilriss handelt. Feuchtestellen werden nicht nur fotografiert, sondern gemessen und als Feuchtekartierung dargestellt.

Messtechnik

• zerstörungsfreie Feuchtemessung, bei Bedarf Darr- oder CM-Messung
• Thermografie zur Darstellung von Wärmebrücken, verdeckten Durchfeuchtungen und Leckagen
• Rissbreitenmessung und, bei fortschreitenden Schäden, Rissmonitoring über einen definierten Zeitraum mit Gipsmarken oder Rissmonitoren
• Messung von Ebenheit, Lot und Gefälle
• gezielte Bauteilöffnung mit Dokumentation vor, während und nach der Öffnung

Bericht

Sie erhalten einen schriftlichen Bericht, der jeden Befund einzeln aufführt, ihn fotografisch und messtechnisch belegt, fachlich bewertet und, soweit möglich, der Ursache zuordnet. Ergänzt wird das durch eine Einordnung der Dringlichkeit. Nicht jeder Riss muss behandelt werden, aber jeder Riss muss bewertet sein. Aus dieser Dokumentation lässt sich später ein vollständiges Gutachten entwickeln oder eine Beweissicherung für ein selbstständiges Beweisverfahren aufbauen.

Der wirksamste Zeitpunkt: vorher

Am meisten bringt eine Dokumentation, die vor dem kritischen Ereignis entsteht. Das gilt vor allem für Nachbarbaustellen. Wenn nebenan eine Baugrube ausgehoben, gerammt oder verdichtet wird, verschiebt sich die Beweislage schlagartig, sobald Risse auftreten. Ohne Bestandsdokumentation lässt sich kaum belegen, dass ein Riss vorher nicht da war oder schmaler war. Mit Bestandsdokumentation ist die Sache klar, und häufig ist allein die Existenz einer solchen Dokumentation Grund genug für einen sachlichen Umgang der Beteiligten miteinander.

Das gilt in dichten Altstadtlagen genauso wie in den Neubaugebieten am Stadtrand, etwa für Burgweinting oder am Brandlberg, wo Erschließung und Bebauung in Wellen erfolgen und Nachbargrundstücke über Jahre zur Baustelle werden.

Rissmonitoring: den Verlauf sichtbar machen

Ein einzelner Termin sagt, wie ein Riss heute aussieht. Er sagt nicht, ob er sich bewegt. Genau das ist aber oft die entscheidende Frage, denn ein abgeklungener Setzungsriss ist bautechnisch etwas anderes als ein fortschreitender. Bei Verdacht auf Bewegung richte ich deshalb ein Monitoring ein: Messmarken beidseits des Risses, definierte Messpunkte, Ablesungen über einen festgelegten Zeitraum, dazu die Erfassung der Randbedingungen wie Temperatur und Jahreszeit. Ein Riss, der sich im Winter öffnet und im Sommer schließt, folgt der thermischen Bewegung des Bauteils. Ein Riss, der stetig weiter aufgeht, folgt einer Setzung. Diese Unterscheidung lässt sich nicht schätzen, sie muss gemessen werden.

Dokumentation nach Hochwasser

Nach einem Hochwasserereignis ist die Dokumentation ein Wettlauf. Sobald ausgeräumt, gereinigt und getrocknet wird, verschwinden die Spuren, die den Schadensumfang belegen: die Wasserstandslinie an der Wand, die Verteilung des Schlamms, die durchfeuchteten Bauteilbereiche, der Zustand von Dämmschichten und Estrichaufbauten. Ich erfasse deshalb zuerst den Zustand, einschließlich Feuchtekartierung und Höhenbezug der Wasserstandslinie, und erst danach beginnt die Sanierung. Für gewässernahe Lagen für Regensburg, in denen der Grundwasserspiegel bei Hochwasser rasch ansteigt, ist das der Regelfall und nicht die Ausnahme.

Ein Beispiel aus der Praxis

Ein Eigentümer eines Gründerzeithauses meldete sich, weil in der Fassade nach Abschluss einer Kanalbaumaßnahme in der Straße neue Risse aufgetreten waren. Fotos aus der Zeit davor gab es nicht, nur Erinnerungen. Die Rissbilder waren typisch für Setzungen, verliefen treppenförmig über die Fugen und öffneten sich nach oben. Ohne Vorher-Dokumentation ließ sich der Nachweis, dass die Risse neu waren, nur mit erheblichem Aufwand führen, unter anderem über die Beurteilung der Rissflanken, der Verschmutzung im Rissgrund und über ein mehrmonatiges Rissmonitoring. Das war möglich, aber deutlich mühsamer und langwieriger, als eine vorherige Bestandsdokumentation gewesen wäre.

Dokumentation vor Ablauf der Gewährleistung

Bei Neubauten und größeren Sanierungen verjähren Mängelansprüche an Bauwerken beim BGB-Bauvertrag in der Regel fünf Jahre nach der Abnahme, bei vereinbarter VOB/B meist nach vier Jahren. Wer erst kurz vor Fristende bemerkt, dass ein Bauteil nicht in Ordnung ist, hat kaum noch Zeit zu rügen und keinen Nachweis in der Hand. Eine systematische Begehung mit Dokumentation etwa ein halbes Jahr vor Fristablauf deckt genau die Punkte auf, die sich in den ersten Jahren zeigen: Risse in Anschlussfugen, Feuchte im Sockel, undichte Balkonabdichtungen, Setzungen an Terrassen und Zufahrten. Was dokumentiert und schriftlich gerügt ist, bleibt durchsetzbar. Was nicht dokumentiert ist, verjährt.

Was eine gute Dokumentation ausmacht

• vollständig: erfasst wird der gesamte relevante Bereich, nicht nur die auffälligsten Stellen
• nachvollziehbar: jeder Befund ist eindeutig verortet und wiederauffindbar
• messbar: Rissbreiten, Feuchtewerte und Ausdehnungen sind erfasst, nicht geschätzt
• neutral: beschrieben wird, was ist, ohne Vorfestlegung auf einen Verursacher
• datiert: der Zeitpunkt der Aufnahme ist dokumentiert und belegbar
• fachlich bewertet: der Befund wird eingeordnet, sonst bleibt er eine Fotosammlung

Unabhängig und ohne Eigeninteresse

Ich bin an keine Baufirma, keinen Sanierungsbetrieb, keinen Bauträger und keine Versicherung gebunden. Meine Dokumentation dient dem Sachverhalt, nicht einem Auftrag, der daraus folgen könnte. Bei umfangreicheren Schadensbildern führt der Weg von der Dokumentation weiter zur Bewertung von Bauschäden, bei größeren Ereignissen zur Systematik unter Großschaden. Eine Übersicht meiner Leistungen und den Rahmen der Beauftragung finden Sie unter Kosten. Wenn ein Schaden aufgetreten ist oder nebenan gebaut wird, melden Sie sich früh über die Kontaktseite.

Häufig gestellte Fragen